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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2022年10月TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售金額3631億元，同比下降28.3%，較9月提升1.8pcts。其中民企同比下降49.5%，央企和國(guó)企分別同比增長(zhǎng)5.8%和0.1%。
　　摘要：
　　10月房企銷售出現(xiàn)弱復(fù)蘇，央企和國(guó)企保持同比正增長(zhǎng)，民企同比增速進(jìn)一步下滑。2022年10月，TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售3631億元，同比下降28.3%，較9月提升1.8pcts，復(fù)蘇較弱。其中，民企銷售增速進(jìn)一步下滑，較9月下滑2.5pcts達(dá)到49.5%。央企和國(guó)企繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，分別實(shí)現(xiàn)5.8%和0.1%，分別較9月提升14.0pcts和下滑16.3pcts。TOP20中，以中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)鐵建為代表的央企實(shí)現(xiàn)了較高增速，民企中僅金地、濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。
　　9月底出臺(tái)的多項(xiàng)刺激政策尚未帶來(lái)明顯銷售改善。我們?cè)谇捌趫?bào)告指出，臨近國(guó)慶節(jié)前密集出臺(tái)的放松政策力度超預(yù)期，例如部分城市下調(diào)首套房貸利率折扣下限、換房個(gè)人所得稅返還、公積金利率下調(diào)等。但從10月銷售改善的幅度來(lái)看，當(dāng)前政策組合帶來(lái)的效果依然偏弱，原因還是在于經(jīng)濟(jì)下行壓力下，居民預(yù)期依然未受扭轉(zhuǎn)，直接通過(guò)需求端的寬松難以達(dá)到以往政策的效果。我們預(yù)計(jì)四季度銷售整體同樣呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房企的重點(diǎn)也放在竣工端，而非推新盤上，因此預(yù)計(jì)四季度竣工超預(yù)期邏輯將逐漸得到兌現(xiàn)。
　　當(dāng)前榜單TOP20中民企僅占不到4成，市場(chǎng)加速出清的同時(shí)新玩家逐漸登場(chǎng)。10月銷售整體弱復(fù)蘇的同時(shí)，民企銷售持續(xù)下滑。TOP20榜單上民企僅余碧桂園、金地、龍湖、融創(chuàng)、濱江、新城、旭輝等7家民營(yíng)房企，較2021年底11家下降了36.4%。同時(shí)以中國(guó)鐵建為代表的建筑企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入銷售TOP20，建筑企業(yè)為大股東的電建地產(chǎn)和中交地產(chǎn)分別在TOP40和TOP50。2022年以來(lái)多個(gè)建筑企業(yè)和城投背景的軌交公司在拿地端進(jìn)入到TOP20，實(shí)施土地兩集中的22城銷售排行榜中也出現(xiàn)多個(gè)建筑公司和軌交公司的名字，例如深圳、廣州、南京等城市。當(dāng)前房企依然處于去金融化階段，市場(chǎng)出清的同時(shí)，新玩家在進(jìn)入。再疊加前期證監(jiān)會(huì)表示允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)發(fā)生改變。
　　市場(chǎng)出清，新玩家進(jìn)入，市場(chǎng)格局正在發(fā)生改變。當(dāng)前結(jié)構(gòu)性信用擴(kuò)張的機(jī)會(huì)僅在二線央國(guó)企，作為板塊內(nèi)的超額收益來(lái)源，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份。低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)依然面臨資產(chǎn)荒，享受價(jià)值重估，推薦金融街，中新集團(tuán)，受益中國(guó)國(guó)貿(mào)等，并持續(xù)推薦一線央國(guó)企，包括保利發(fā)展、招商蛇口和萬(wàn)科A。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。