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事件：2022年10月27日，公司發(fā)布22年三季報(bào)。22年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.2億元，同比增長(zhǎng)2.63%；扣非歸母凈利潤(rùn)8.7億元，同比減少34.1%。
　　點(diǎn)評(píng)：Q3營(yíng)收結(jié)算提速，盈利短期下滑，租賃業(yè)務(wù)發(fā)展向好，銷(xiāo)售承壓明顯。
　　營(yíng)收結(jié)算提速，非經(jīng)常性因素困擾盈利：22年Q3，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.6億元，同比增長(zhǎng)13.85%；歸母凈利潤(rùn)1.6億元，同比減少53.5%；毛利率為44.0%，顯著低于歷史平均水平。Q3公司加快復(fù)工節(jié)奏，營(yíng)收結(jié)算提速明顯，盈利表現(xiàn)階段性下滑。22年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收49.2億元，同比增長(zhǎng)2.63%；歸母凈利潤(rùn)7.8億元，同比減少42.6%，盈利下滑顯著的主要原因包括：1）受疫情影響，上半年開(kāi)工及竣工進(jìn)度擱置，影響產(chǎn)品銷(xiāo)售與結(jié)算進(jìn)度；2）由于交付的研發(fā)辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠房等產(chǎn)品價(jià)值量較大，低毛利產(chǎn)品階段性大量交付容易對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生脈沖式影響；3）產(chǎn)業(yè)投資基金的投資收益及金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益同比大幅減少；4）為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供減租支持。公司作為上海園區(qū)開(kāi)發(fā)龍頭之一，園區(qū)銷(xiāo)售與租賃業(yè)務(wù)保持較高毛利，豐富的園區(qū)資源為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供保障，產(chǎn)業(yè)投資賽道長(zhǎng)期將釋放價(jià)值，剔除短期非經(jīng)常性因素影響，公司經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健。
　　租賃規(guī)模擴(kuò)大，銷(xiāo)售業(yè)務(wù)承壓：22年Q3，公司實(shí)現(xiàn)租金收入5.5億元，同比減少7.2%，主要受減租影響。截至22年三季度末，公司在租房產(chǎn)總面積292.2萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)13.9%。22年前三季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入18.4億元，同比增長(zhǎng)13.2%；月每平米租金為69.8元，在減租影響下同比僅下降0.6%。同時(shí)，公司前三季度已公告的園區(qū)銷(xiāo)售額10.9億元，銷(xiāo)售壓力較大?？傮w上，公司園區(qū)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，產(chǎn)品溢價(jià)率較高，扣除減租影響后產(chǎn)品月租金單價(jià)依然保持高水平，待疫情影響消退，租賃和銷(xiāo)售業(yè)務(wù)將恢復(fù)貢獻(xiàn)更多業(yè)績(jī)。
　　融資渠道暢通，財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健：截至22年三季報(bào)發(fā)布日，公司年內(nèi)已發(fā)行8期超短融資券，平均票面利率在2%以?xún)?nèi)，資金充沛。截至22年Q3，公司在手貨幣資金43.6億元，同比增長(zhǎng)44.5%；資產(chǎn)負(fù)債率61.3%，有息負(fù)債規(guī)模可控，經(jīng)營(yíng)管控穩(wěn)健。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司在上海產(chǎn)業(yè)園業(yè)內(nèi)具有品牌與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，作為臨港新片區(qū)的開(kāi)發(fā)主力軍，業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健?？紤]公司公允價(jià)值變動(dòng)損益波動(dòng)與投資收益減少等因素，我們下調(diào)公司22-24年EPS預(yù)測(cè)分別為0.65/0.88/1.17元（分別下調(diào)13.9%、4.2%、0.6%），當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)22-24年P(guān)E為18.3/13.5/10.1倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：竣工、銷(xiāo)售與租賃不及預(yù)期，產(chǎn)業(yè)投資虧損，疫情反復(fù)超預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。