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臨港集團(tuán)注入時(shí)承諾5 年內(nèi)注入漕河涇和浦江兩個(gè)園區(qū)，以及在3 年內(nèi)將已處于籌建階段的桃浦智慧城、鹽城園區(qū)、海寧園區(qū)注入上市公司平臺(tái)，以解決同業(yè)競爭問題。2）2016年6 月，集團(tuán)首次履行上市時(shí)承諾。上市公司通過本次交易新增浦江園區(qū)項(xiàng)目，獲得98.4 萬方的權(quán)益可租售建面。根據(jù)公司年報(bào)，本次擬注入資產(chǎn)2016 年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤為1.09 億元，按本次交易價(jià)格計(jì)算PE 15X，低于上市公司今年以來平均水平。
    ■業(yè)績亮麗，在手188 萬方優(yōu)質(zhì)園區(qū)資源。根據(jù)公司2016 年年報(bào)。公司共實(shí)現(xiàn)營收18.0 億元，同比+12.1%（一季報(bào)同比+494%）；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.03 億元，同比+20.2%（一季報(bào)同比增16 倍）；截至年末，公司在開發(fā)面積91 萬方，土地儲(chǔ)備63 萬方，公司總在租面積34.5 萬方，合計(jì)擁有優(yōu)質(zhì)園區(qū)可租售資源188 萬方。
    ■背靠臨港集團(tuán)，上?！白再Q(mào)區(qū)”和“科創(chuàng)中心”建設(shè)的戰(zhàn)略主體。上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)是上海規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，待開發(fā)資源最豐富，承接重大戰(zhàn)略性項(xiàng)目的可能性最大。臨港集團(tuán)是唯一市屬園區(qū)地產(chǎn)集團(tuán)，是臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)及漕河涇開發(fā)區(qū)的開發(fā)主體。作為是上海建設(shè)“全球科創(chuàng)中心”和“自貿(mào)區(qū)”戰(zhàn)略的重要載體。根據(jù)公司公告，臨港集團(tuán)目前從事土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，代政府行使相關(guān)非市場化業(yè)務(wù)職能。公司土地獲取與集團(tuán)行政職能密不可分（與一級(jí)開發(fā)及招商引資、園區(qū)規(guī)劃聯(lián)動(dòng)），潛在資源可觀。
    ■投資建議：近期彭博社及路透社報(bào)導(dǎo)了“特斯拉落戶臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)”的傳聞，特斯拉方面也有透過媒體回應(yīng)，但目前中方尚未有任何代表發(fā)布正式公告，也不明確落地具體位置。6 月22 日晚，公司發(fā)布公告稱截至目前，本公司未與特斯拉公司進(jìn)行過接觸，亦未與特斯拉公司就其在中國建廠事項(xiàng)有合作意向，并且未簽署任何協(xié)議。我們不妨作兩方面假設(shè)，1、假設(shè)特斯拉如傳聞落地：公司除了有土地資源增值和租金增值預(yù)期外，也存在股權(quán)合作的預(yù)期。但由于之前合資車企主要是車企之間的股權(quán)合作，比較少車企和非車企合作，如若參與特斯拉合資公司投資，對(duì)公司業(yè)績貢獻(xiàn)彈性非常可觀。若未有參股合資公司，上市公司是集團(tuán)主要二級(jí)開發(fā)主體，未來預(yù)計(jì)將參與到特斯拉整車廠的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)中去，是本次投資的最大受益者之一。2、本次傳聞并無實(shí)質(zhì)進(jìn)展：目前特斯拉已經(jīng)官方回應(yīng)正與上海市政府探討建設(shè)工廠的可能性，即便落地進(jìn)展不如預(yù)期，仍并不能否認(rèn)臨港產(chǎn)業(yè)園在全國有獨(dú)一無二的價(jià)值，相信市場對(duì)該區(qū)域土儲(chǔ)價(jià)值會(huì)有重新認(rèn)識(shí)，值得持續(xù)跟蹤。
    ■風(fēng)險(xiǎn)提示：國企體制僵化，業(yè)務(wù)推進(jìn)緩慢，資源獲取能力低于預(yù)期。