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投資要點
　　事件：
　　11月5日，公司發(fā)布10月經(jīng)營數(shù)據(jù)。2022年10月，公司實現(xiàn)簽約面積261.18萬平方米，同比-17.85%；實現(xiàn)簽約金額430.14億元，同比-13.93%。2022年1-10月累計實現(xiàn)簽約面積2181.69萬平方米，同比-23.76%；累計實現(xiàn)簽約金額3631.14億元，同比-21.10%。
　　點評：
　　累計銷售降幅持續(xù)收窄，跌幅優(yōu)于百強。10月公司簽約面積261.2萬平方米，同比-17.9%；簽約金額430.1億元，同比-13.9%。2022年1-10月累計簽約面積2181.7萬平方米，簽約金額3631.1億元，分別同比下降23.8%、21.1%（1-9月累計同比降幅分別為-24.5%、-22.0%），累計銷售降幅持續(xù)收窄；累計銷售均價1.66萬元/平米，同比提升3.5%。行業(yè)克而瑞百強房企1-10月累計同比降幅仍保持在44%的較高水平，公司表現(xiàn)優(yōu)于百強房企。
　　10月保持拿地力度，聚焦核心城市。10月公司新增8宗住宅地塊，拿地總金額176.8億元，拿地總建面97.4萬方，權益比例82.5%，拿地均價18154元/平方米。本月拿地力度為41.1%，1-10月拿地力度為38.9%，保持拿地節(jié)奏，21年11月至22年10月近12個月拿地金額，一二線占比為72.2%，三四線占比為27.8%，拿地金額占比較高的城市有：上海（16.1%）、佛山（9.4%）、廣州（9.1%）、廈門（8.6%）、南京（7.7%）。
　　融資渠道暢通，三道紅線達標。截至2022年三季度末，公司本年度已發(fā)行公司債98億元、中期票據(jù)100億元，平均融資成本約3.04%，融資渠道暢通。公司前三季度實現(xiàn)回籠金額2939億元，回籠率為91.8%，位于行業(yè)高位，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率77.9%，凈負債率66.4%，現(xiàn)金短債比1.9，均符合“三道紅線”綠檔企業(yè)標準。
　　投資建議：保利發(fā)展融資優(yōu)勢明顯，供給側改革下將迎來更大發(fā)展機會，未來份額和利潤率改善可期。公司長期穩(wěn)健經(jīng)營，以戰(zhàn)略定力穿越周期，大股東和高管增持彰顯信心，看好公司中長期價值。我們維持2022-2023年公司EPS預測分別為2.37元和2.54元，以2022年11月4日收盤價計算，對應的PE為5.9倍和5.5倍，維持買入評級。
　　風險提示：大幅收緊購房杠桿資金、調控政策超預期嚴格、信用風險加劇。