>> 安信證券-濟南土拍零距離(16／22)：三拍涼意明顯，城投仍是拿地主力-221105
| 上傳日期： |
2022/11/6 |
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pdf 共8頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝,高文君 |
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10月31日，濟南完成2022年三輪土拍，本輪土拍有哪些特征？
■濟南本輪土拍調(diào)整拿地前規(guī)則，試行預(yù)公告出讓，拿地中、拿地后規(guī)則基本不變。拿地前，限馬甲、嚴控購地資金來源等規(guī)則不變，最低保證金比例要求仍為20%；濟南本輪土拍試行預(yù)公告出讓，預(yù)公告期內(nèi)住宅用地競買意向金為人民幣300萬元-500萬元，原則上最高不超過500萬元；商業(yè)用地和其他用地競買意向金為人民幣100萬元-200萬元，原則上最高不超過200萬元。此外，預(yù)公告申請人在觸發(fā)最高限價后的競建筑品質(zhì)和建設(shè)進度環(huán)節(jié)中，具有優(yōu)先競得土地使用權(quán)權(quán)限，以及預(yù)公告申請人的第二期出讓價款繳納時間可在正式出讓公告規(guī)定時間基礎(chǔ)上延后30天。拿地中、拿地后規(guī)則基本不變。此外，此前流拍或終止出讓地塊通過降低起拍金額方式重新出讓。
■濟南本輪土拍廣義流拍率有所改善，平均溢價率仍處較低水平，所有地塊均底價成交，土拍涼意明顯。2022年三輪土拍合計推地28宗，供地數(shù)量較今年第二輪的22宗有所增加；無地塊流拍或撤銷，在預(yù)出讓制度下，廣義流拍率較今年首輪的40.0%明顯改善，與今年第二輪持平；成交28宗，成交金額74.1億，所有地塊均底價成交，土拍涼意明顯。橫向?qū)Ρ龋谝淹瓿扇喭僚牡?6城中，濟南廣義流拍率為16城最低水平，平均溢價率低于16城平均水平2.0%。從區(qū)位來看，濟南本輪土拍地塊區(qū)位一般，主城區(qū)共推地6宗，占比21.4%；歷城區(qū)、長清區(qū)、起步區(qū)分別供地6宗、6宗、4宗，章丘區(qū)、高新區(qū)、萊蕪區(qū)、鋼城區(qū)供地數(shù)量均在1-3宗。濟南本輪土拍所有地塊均底價成交，2022年3月以來濟南商品房銷售面積累計同比持續(xù)為負，截至2022年8月，商品房銷售面積累計同比降至-34.4%，濟南樓市持續(xù)低迷，房企參拍仍較謹慎。
■城投成拿地主力，國、民企參與度減弱。濟南本輪土拍國企全口徑拿地金額12.4億，拿地金額占比16.7%，較今年第一、二輪的53.3%、32.2%大幅下降。葛洲壩、濟萊地產(chǎn)、長清農(nóng)發(fā)分別拿地7.0億、5.0億、0.3億，未見主流國企拿地。民企拿地意愿仍較低，全口徑拿地金額4.8億，拿地金額占比6.4%，較今年第二輪的15.5%有所下降。中康地產(chǎn)、山東益生置業(yè)分別拿地3.3億、1.5億，未見主流民企拿地。國、民企拿地意愿較低下，城投拿地占比進一步提升。城投全口徑拿地金額64.0億，拿地金額占比86.4%，較今年第一、二輪的39.1%、76.7%進一步提升。濟南城投集團21.2億拍得5宗地，濟南城建20.3億拍得6宗地，濟南城發(fā)集團、槐蔭城投分別拿地6.8億、6.1億，歷城控股、鋼城城發(fā)城鄉(xiāng)融合等也均有拿地。
■風(fēng)險提示：信息搜集不全面、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等。
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