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事件：2022年11月8日，交易商協(xié)表示會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資?！暗诙Ъ庇扇嗣胥y行再貸款提供資金支持，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買(mǎi)債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
　　民企再獲交易商協(xié)會(huì)支持，債券融資支持范圍和規(guī)模擴(kuò)大。2022年監(jiān)管層多次支持民企融資，5月監(jiān)管部門(mén)選定了部分房企列入發(fā)債示范企業(yè)名單，并且為了解決投資人的信心問(wèn)題，推出了信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，民企債券融資突破。8月監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債增信力度加大，示范民營(yíng)房企發(fā)債由中債增提供信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋進(jìn)一步升級(jí)至提供全額擔(dān)保。民企融資規(guī)模得到一定恢復(fù)，8月以來(lái)中債增共推進(jìn)十余單房企增信項(xiàng)目，支持多家民營(yíng)房企發(fā)債融資83.7億元。雖然中債增擔(dān)保發(fā)債額度有限且門(mén)檻較高，難以真正扭轉(zhuǎn)房企流動(dòng)性困境，但是政策信號(hào)意義強(qiáng)勁。11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)融資座談會(huì)，中債增扶持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至中小房企。11月8日交易商協(xié)會(huì)提到繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”，其中涉及三種支持方式，較之前的“擔(dān)保增信”和“創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證”增加了“直接購(gòu)買(mǎi)債券”，我們認(rèn)為這三種方式未來(lái)都值得期待。此外本次提到“預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容”，支持規(guī)模有望增加。
　　房企融資難問(wèn)題突出，此次支持升級(jí)將為優(yōu)質(zhì)民企創(chuàng)造更好的融資環(huán)境。當(dāng)前民企融資難的問(wèn)題依然突出，根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2022年1-10月房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總額為4028億元，同比減少16.7%，其中國(guó)央企、混合所有制企業(yè)和民企分別發(fā)行3509、276和243億元，同比分別減少0.9%、27.2%和73.4%，民營(yíng)房企融資量大幅減少，發(fā)債主體主要集中在國(guó)央企和少數(shù)資質(zhì)較好的民企。同時(shí)當(dāng)前房企面臨著較大的償債壓力，根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，截止2022年10月底，房企待償債務(wù)余額共計(jì)26765億元，年內(nèi)到期的債務(wù)1079億元，其中信用債余額714億元，海外債余額365億元。壓力之下民企紛紛宣告違約、展期，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年至今已有45家房企出險(xiǎn)。我們認(rèn)為若此次交易商協(xié)會(huì)的“第二支箭”真正落地，當(dāng)前基本面穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制企業(yè)有望重新發(fā)債獲得流動(dòng)性的支持，緩解現(xiàn)金流的壓力，避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前地產(chǎn)基本面困境需要更多組合型政策推動(dòng)才能幫助化解，包括供給端、融資端、需求端和竣工端等各個(gè)方面。整體策略上，我們認(rèn)為地產(chǎn)股“進(jìn)可攻退可守”：進(jìn)，政策出臺(tái)到位，地產(chǎn)股賺相對(duì)+絕對(duì)收益；退，政策沒(méi)完全到位，地產(chǎn)股賺相對(duì)收益。維持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。推薦關(guān)注：開(kāi)發(fā)：A股華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)，H股綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展。物業(yè)：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。