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01重申地產(chǎn)板塊Q4機會
　　歷史周期復盤:對比2008-2009年與本輪周期基本面情況
　　本輪周期房企在2023年1-4月仍然面臨較大債務到期壓力
　　2022年10-12月房企期債務規(guī)模逐漸減少，房企年內(nèi)到期壓力逐漸釋放。從債務到期量來看，2022年10-12月房企債務融資到期規(guī)模約2656億元，2022年10-12月每月債務到期規(guī)模逐級降低。結合我們的判斷，即2022年9-10月銷售金額絕對值逐級增加，我們認為Q4房企債務償還風險敞口總體可控。
　　2023年房企到期債務規(guī)模約8806億元，Q1債務到期壓力集中。從月度到期債務規(guī)模來看,2023年1月債務到期量為111.3億元，4月債務融資模達到119.7億元，分別是2023年債務到期兩個高分時點。2023年債券到期量超過150億元的房企有14個。
　　本輪周期下行階段，房地產(chǎn)基本面情況較2008年更差
　　從投資和需求兩端數(shù)據(jù)來看，本輪周期基本面降幅較2008年周期底部更大，修復時間更長:
　　1)需求端:截至2022年8月，本輪周期中商品房銷售面積累計同比增速已持續(xù)17個月下滑，降幅最大值為-23.1%，已超過2008年周期-19.7%的最大降幅; 2)投資端:截至2022年8月，本輪周期中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速已持續(xù)14個月下滑，下行時間已遠超2008年的7個月，降幅最大值為-7.4%，當前已連續(xù)5個月為負增長，而2008年周期底部房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速仍能維持1%的正增長。
　　對比2008-2009年,我們認為本輪周期的人口與經(jīng)濟背景會導致需求修復時間更長: 1)總人口增速接近0%，人口紅利接近尾聲; 2) 2022年上半年的GDP同比增速僅2.5%，處于近20年低位水平; 3) 2022年8月失業(yè)率較2021年末上漲0.2個百分點。
　　風險提示
　　1)政策放松力度和速度弱于預期導致行業(yè)需求修復時間延長;
　　2)局部城市疫情反復，社會經(jīng)濟活動停擺影響房地產(chǎn)銷售;
　　3)宏觀基本面持續(xù)承壓，影響居民收入預期，導致房地產(chǎn)基本面修復不及預期;
　　4) 2022年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績利空尚未完全出盡。