>> 海通證券-首開股份(600376)居京城房企龍頭，立城市復(fù)興己任-221123
| 上傳日期： |
2022/11/24 |
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| 3425KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市（首次） |
作者： |
涂力磊 |
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品牌歷史悠久，股東優(yōu)勢明顯。1）公司第一大且控股股東首開集團，屬北京市屬國有獨資企業(yè)。2）公司立足深耕做強北京，同時進入全國17個省市區(qū)的30余城市。從區(qū)域布局看已經(jīng)形成北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域）、北方片區(qū)和南方片區(qū)三大區(qū)域。3）公司在2015年提出“做城市復(fù)興官”的發(fā)展思路，開啟“城市更新”業(yè)務(wù)的探索。除住宅、商辦外，企業(yè)涉及舊城區(qū)更新改造和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
深耕做強北京，區(qū)域優(yōu)勢領(lǐng)先。截至2022年1H底，公司總土儲面積估計約為2242.73萬平方米，其中估計總土儲面積京內(nèi)占比為35.8%。我們認(rèn)為相對全國，北京房地產(chǎn)市場銷售和價格韌性明顯，未來依舊具備加強增長空間，屬國內(nèi)房地產(chǎn)商選擇的理想?yún)^(qū)位；公司長期深耕北京，將持續(xù)享受市場紅利。
推廣“首開經(jīng)驗”，布局舊改和一級開發(fā)業(yè)務(wù)。截至2021年年報末，公司棚戶區(qū)改造及土地一級開發(fā)項目合計總用地面積1589.12萬平方米。以上項目中實施項目總用地面積974.45萬平方米，后續(xù)儲備項目總用地面積614.67萬平方米。從投資規(guī)劃角度看，實施項目合計總計劃投資規(guī)模大致463.13億。
歷史遺留問題陸續(xù)出清，結(jié)算毛利率回歸合理。近年來公司陸續(xù)通過資產(chǎn)減值反應(yīng)歷史存貨跌價損失。以上問題造成公司增收不增利，利潤率水平下降。2022年1-3Q公司銷售毛利率為21.6%，銷售凈利率為0.5%。根據(jù)目前市場變化和庫存情況，在行業(yè)不發(fā)生較大波動前提下，隨著后續(xù)優(yōu)質(zhì)項目進入結(jié)算階段，我們認(rèn)為公司未來利潤率端會有改善。
債務(wù)有序可控，融資通暢且創(chuàng)新。1）公司堅持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)與控制有息負(fù)債并重。通過多措并舉，公司融資結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，負(fù)債率指標(biāo)穩(wěn)步下降。公司2021年整體平均融資成本為4.85%，較2017年下降0.3個百分點。2）企業(yè)與建設(shè)銀行發(fā)起設(shè)立的住房租賃基金，就首開股份在手商辦、自持類資產(chǎn)的盤活、提效，尋求多方面的合作。建信住房租賃基金募集規(guī)模為300億元。截至目前，重點推進項目20余個，項目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。基金投資項目成熟后，可通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉(zhuǎn)讓方式退出。
合理價值區(qū)間為8.43-9.63元，首次“優(yōu)于大市”評級。預(yù)計公司2022-2023年EPS分別為0.09元、0.46元?？紤]企業(yè)2022年報表歷史遺留問題陸續(xù)出清，2023年開始京內(nèi)重點項目陸續(xù)進入銷售和結(jié)算，后階段基本面改善趨勢相對確定。預(yù)計公司2022-2023年每股凈資產(chǎn)分別為12.04元、12.49元，給予2022年0.7-0.8倍動態(tài)市凈率，對應(yīng)合理價值區(qū)間為每股8.43-9.63元。目前公司RNAV大致在12.76元每股，公司2022年11月23日收盤價較RNAV約折價55%。首次給予“優(yōu)于大市”評級。風(fēng)險提示：房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期
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