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行業(yè)經(jīng)歷非傳統(tǒng)周期，不良資產(chǎn)成為根本性問題。
　　 2019年之后，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)誤入歧途。各家企業(yè)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加，隱性杠桿盛行，普通債權(quán)人分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表難度很大；
　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，逐漸無法駕馭不斷增長的規(guī)模；
　　高價(jià)拿地在每一輪地產(chǎn)周期見頂時(shí)很常見，但歷史上從未出現(xiàn)過2019-2022年那么長時(shí)間周期的，企業(yè)持續(xù)高價(jià)拿地。
　　資產(chǎn)質(zhì)量問題以惡性循環(huán)的方式演化發(fā)展。
　　房地產(chǎn)行業(yè)漸漸進(jìn)入一個(gè)銷售、信用、交付的惡性循環(huán)，亟待外力干預(yù)。
　　更加有為和協(xié)同的政策組合積極打破惡性循環(huán)。
　　我們預(yù)計(jì)，按揭貸款利率將進(jìn)一步下降，對(duì)房企，尤其是民營房企的流動(dòng)性支持會(huì)進(jìn)一步加碼，預(yù)售監(jiān)管和專項(xiàng)借款等政策有利于推動(dòng)項(xiàng)目盡快交付，一些不合時(shí)宜的行政限制也會(huì)陸續(xù)退出。
　　分情況多步驟化解不良資產(chǎn)問題，預(yù)計(jì)行業(yè)基本面在2023年走穩(wěn)。
　　我們預(yù)計(jì)2023年商品房銷售額，房地產(chǎn)開發(fā)投資將分別同比下降1.6%和9.7%，新開工面積同比下降25%，竣工面積預(yù)計(jì)同比持平，一二線城市房?jī)r(jià)基本走穩(wěn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)；部分房地產(chǎn)企業(yè)貨值不足和盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)