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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2022年11月TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售金額3748億元，同比下降19.5%，較10月提升8.5pcts。其中民企同比下降40.1%，國企同比下降6.4%，央企同比增長17.1%。
　　摘要：
　　11月房企銷售出現(xiàn)較強(qiáng)復(fù)蘇，央企繼續(xù)保持同比正增長。2022年11月，TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售3748億元，同比下降19.5%，較10月提升8.5pcts，出現(xiàn)較強(qiáng)復(fù)蘇。其中，民企銷售增速回升，較10月提升9.2pcts達(dá)到-40.1%。國企出現(xiàn)下降，同比增速為-6.4%，較10月下滑6.8pcts。央企繼續(xù)保持正增長達(dá)到17.1%，較10月提升11.3pcts。TOP31-50的房企改善幅度較明顯，11月同比下降19.2%，較10月提升24.1pcts。TOP20中，如保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建等央國企實(shí)現(xiàn)較高增速，民企中僅金地實(shí)現(xiàn)正增長。
　　隨著近期密集房企融資政策的出臺(tái)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)降低，預(yù)計(jì)帶來民企銷售改善。從地產(chǎn)“第二支箭”，到金融16條政策，再到房企再融資放開，民營房企融資環(huán)境出現(xiàn)大幅度改善，市場對于民營房企的悲觀預(yù)期得到一定程度修復(fù)。從2021年四季度民營房企暴雷以來，民營房企銷售持續(xù)走弱，從2022年下半年TOP50房企改善幅度來看，央國企的復(fù)蘇明顯強(qiáng)于民企。隨著近期房企融資政策密集出臺(tái)，民營房企的信用風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大幅度降低，預(yù)計(jì)帶來民企銷售環(huán)境的改善。
　　融資政策旨在保交付，而非重新開啟擴(kuò)表，市場核心矛盾從供給端轉(zhuǎn)移到需求端。當(dāng)前融資政策更多的是強(qiáng)調(diào)“保交付”，而非再次開啟擴(kuò)表周期，因此全行業(yè)依然處于去金融化周期，行業(yè)依然處于下行階段。盡管2022年針對需求端的政策持續(xù)出臺(tái)，房貸利率也位于歷史底部水平，但是從整體環(huán)境來看，依然不如2016年初和2009年的需求刺激力度。2016年初是除一線城市以外其余城市基本上都取消“四限令”，而當(dāng)前二線城市依然未完全放開。因此在面臨需求端承壓的情況下，預(yù)計(jì)接下來二線城市需求端政策仍有放松空間。考慮到當(dāng)前保交付是首要任務(wù)，預(yù)計(jì)2023年將進(jìn)一步迎來需求端的利好政策。
　　“第三支箭”加速市場格局改變，中小市值央國企中長期成長邏輯強(qiáng)化。中小市值央國企將帶來估值修復(fù)疊加中期成長，具備最大的漲幅空間。小凈資產(chǎn)央企如中交地產(chǎn)、南國置業(yè)等，會(huì)受益于本次再融資放開，迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，帶來中期成長，其他國企如首開股份、信達(dá)地產(chǎn)等，將受益明顯的PB估值修復(fù)。同時(shí)，混合所有制房企如金地集團(tuán)，也將受益于進(jìn)一步混改的政策紅利。已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)鏈上互相滲透的上下游，證監(jiān)會(huì)給鼓勵(lì)其參與到房企的重組當(dāng)中，預(yù)計(jì)將對地產(chǎn)行業(yè)和板塊帶來一次中小市值央國企和建筑類企業(yè)的政策紅利。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。