>> 東北證券-策略專題報告：地產(chǎn)相關行情的演繹順序-221202
| 上傳日期： |
2022/12/2 |
大小： |
4841KB |
| 格式： |
pdf 共41頁 |
來源： |
東北證券 |
| 評級： |
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作者： |
鄧利軍 |
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政策是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不同階段的核心推動力。（1）1978年-1998年，房地產(chǎn)市場的試點和初步發(fā)展。（2）1998年-2003年，房改后房地產(chǎn)市場高速發(fā)展。（3）2003年-2016年，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)及形成周期調(diào)控。（4）2016年至今，堅持“房住不炒”推動房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)行情的起點和終點都是由政策觸發(fā)，基本面是行情延續(xù)的關鍵。復盤2005年以來的6輪地產(chǎn)行情：（1）政策是房地產(chǎn)行情的重要推手。房地產(chǎn)行情往往由預期推動，因此行情的節(jié)奏往往為A股市場→商品房銷售增速→房地產(chǎn)企業(yè)盈利增速。每一輪行情的啟動基本都處于地產(chǎn)周期末期，銷售增速快速下行，政府出臺相關政策以修復地產(chǎn)預期，政策持續(xù)作用推動商品房銷售觸底反彈，隨后銷售回款帶動房企盈利端修復；反之則反。因此，政策既是房地產(chǎn)行情的起點亦是終點。（2）基本面改善是行情延續(xù)的關鍵因素。若政策推動地產(chǎn)盈利上行，則地產(chǎn)在政策和盈利共振下表現(xiàn)持續(xù)走強，如2009年政策持續(xù)疊加商品房銷售觸底反彈而地產(chǎn)持續(xù)走強；若政策效果不及預期，基本面并未觸底回暖，市場亦會出現(xiàn)明顯調(diào)整，如今年4月銷售不及預期的背景下房地產(chǎn)出現(xiàn)回調(diào)。
地產(chǎn)相關行情的演繹順序：地產(chǎn)和非銀、銀行→狹義地產(chǎn)鏈（建筑、建材早于機械、家電和輕工）→消費類、科技類（除國防軍工）。
其一，狹義地產(chǎn)鏈均存在較明顯的地產(chǎn)鏈行情。啟動節(jié)奏，建筑建材一般同步或略滯后于地產(chǎn)，而略早于機械、家電和輕工；行情延續(xù)，政策催化往往只能短期提振市場，而行情是否延續(xù)需要看盈利是否有支撐。
其二，廣義地產(chǎn)鏈中銀行非銀與地產(chǎn)相關性較強，而大宗商品類相關性較弱。銀行和非銀金融與地產(chǎn)行情相關性較強，主要由于以上行業(yè)均具有金融和政策屬性，對貨幣政策和利率水平較為敏感；而有色、煤炭、鋼鐵、化工和石化與地產(chǎn)相關性較弱，更多受供需結構及產(chǎn)業(yè)政策驅動。
其三，公用事業(yè)類不存在地產(chǎn)相關行情，政策屬性較為明顯。傳統(tǒng)公用事業(yè)類不存在地產(chǎn)相關行情，政策屬性較為明顯：其中公用事業(yè)和環(huán)保受益基建高增長，而電力設備及新能源更依賴于自身產(chǎn)業(yè)政策驅動。
其四，消費類存在明顯的經(jīng)濟修復行情。消費類均存在明顯的經(jīng)濟修復行情，啟動時點上往往開始于地產(chǎn)政策收緊前后；主要由于地產(chǎn)政策推動經(jīng)濟修復消費增加，行業(yè)盈利上行下獲超額收益。但需關注不同消費類的多維屬性，如紡織服飾的出口屬性，醫(yī)藥生物和汽車的政策屬性等。
其五，科技類（除國防軍工）存在較為明顯的經(jīng)濟修復行情?？萍碱惻c消費類似存在明顯的經(jīng)濟修復行情，啟動時點上亦開始于地產(chǎn)政策收緊前后：主要由于經(jīng)濟上行推動企業(yè)盈利上行，企業(yè)增加研發(fā)投入推動科技行業(yè)盈利上行。但需關注科技類行業(yè)的多維屬性，如通信具有基建屬性，傳媒具有較強政策屬性；而國防軍工政策導向更為明顯。
風險提示：地產(chǎn)銷售不及預期，經(jīng)濟修復、政策出臺不及預期
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