>> 中郵證券-基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs周報:REITs海外P/FFO估值有何啟示?-221204
| 上傳日期: |
2022/12/4 |
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| 1188KB |
| 格式: |
pdf 共19頁 |
來源: |
中郵證券 |
| 評級: |
強(qiáng)于大市 |
作者: |
劉清海 |
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專題視點(diǎn) P/FFO是海外REITs相對估值的主要方法,住宅和物流設(shè)施的P/FFO倍數(shù)高于其他類型。P/FFO估值屬于相對估值模型的一種,其類似于股票估值中的市盈率等指標(biāo),二者的區(qū)別在于P/FFO估值考慮到REITs的資產(chǎn)會產(chǎn)生高額折舊會影響估值;因此在估值時通過FFO排除了物業(yè)折舊攤銷和一次性物業(yè)買賣利得對REITs物業(yè)盈利能力影響,公式為“FFO=凈收益+攤銷+折舊-不動產(chǎn)銷售的資本利得”。在美國市場,寫字樓、物流設(shè)施、零售和住宅REITs占所有美國REITs市值一半比重,其中住宅和物流設(shè)施的P/FFO倍數(shù)高于所有股票REITs的平均水平;此外美國基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和倉儲REITs的P/FFO倍數(shù)近年來增長較快。 REITs市場表現(xiàn) 本周REITs指數(shù)環(huán)比上周末下跌2.06%。本周產(chǎn)權(quán)型、特許經(jīng)營權(quán)型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲0.70%、上漲0.64%。產(chǎn)權(quán)型中,產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲0.58%、上漲0.59%。特許經(jīng)營權(quán)型中,高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲0.74%、上漲0.22%、上漲0.89%。近一個月,REITs指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)7.31pcts。本周領(lǐng)漲的公募REITs為浙商滬杭甬REIT,漲跌幅為2.11%。 REITs成交額 本周REITs成交額為16.00億元,環(huán)比6.82%。其中,產(chǎn)權(quán)型成交額環(huán)比13.82%;特許經(jīng)營權(quán)型成交額環(huán)比1.60%。產(chǎn)權(quán)型中,產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型成交額環(huán)比25.64%、-1.03%。特許經(jīng)營權(quán)型中,高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs成交額環(huán)比23.16%、6.79%、45.93%。 REITs換手率 本周REITs換手率為0.89%。其中,產(chǎn)權(quán)型、特許經(jīng)營權(quán)型換手率為0.79%、1.16%。產(chǎn)權(quán)型中,產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型、保租房型換手率為0.71%、0.38%、0.71%。特許經(jīng)營權(quán)型中,高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs換手率為1.09%、1.11%、1.03%。 投資建議 積極參與投資,重點(diǎn)關(guān)注保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs。我國保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs底層資產(chǎn)基本位于核心一線、二線城市,具備安全性和一定成長性,隨著產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行,租金有望合理增長。 風(fēng)險提示 公募REITs審批進(jìn)度、疫情對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流影響存在不確定性。
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