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專題視點(diǎn)
　　P/FFO是海外REITs相對估值的主要方法，住宅和物流設(shè)施的P/FFO倍數(shù)高于其他類型。P/FFO估值屬于相對估值模型的一種，其類似于股票估值中的市盈率等指標(biāo)，二者的區(qū)別在于P/FFO估值考慮到REITs的資產(chǎn)會產(chǎn)生高額折舊會影響估值；因此在估值時通過FFO排除了物業(yè)折舊攤銷和一次性物業(yè)買賣利得對REITs物業(yè)盈利能力影響，公式為“FFO=凈收益+攤銷+折舊-不動產(chǎn)銷售的資本利得”。在美國市場，寫字樓、物流設(shè)施、零售和住宅REITs占所有美國REITs市值一半比重，其中住宅和物流設(shè)施的P/FFO倍數(shù)高于所有股票REITs的平均水平；此外美國基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和倉儲REITs的P/FFO倍數(shù)近年來增長較快。
　　REITs市場表現(xiàn)
　　本周REITs指數(shù)環(huán)比上周末下跌2.06%。本周產(chǎn)權(quán)型、特許經(jīng)營權(quán)型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲0.70%、上漲0.64%。產(chǎn)權(quán)型中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲0.58%、上漲0.59%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲0.74%、上漲0.22%、上漲0.89%。近一個月，REITs指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)7.31pcts。本周領(lǐng)漲的公募REITs為浙商滬杭甬REIT，漲跌幅為2.11%。
　　REITs成交額
　　本周REITs成交額為16.00億元，環(huán)比6.82%。其中，產(chǎn)權(quán)型成交額環(huán)比13.82%；特許經(jīng)營權(quán)型成交額環(huán)比1.60%。產(chǎn)權(quán)型中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型成交額環(huán)比25.64%、-1.03%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs成交額環(huán)比23.16%、6.79%、45.93%。
　　REITs換手率
　　本周REITs換手率為0.89%。其中，產(chǎn)權(quán)型、特許經(jīng)營權(quán)型換手率為0.79%、1.16%。產(chǎn)權(quán)型中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型、保租房型換手率為0.71%、0.38%、0.71%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs換手率為1.09%、1.11%、1.03%。
　　投資建議
　　積極參與投資，重點(diǎn)關(guān)注保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs。我國保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs底層資產(chǎn)基本位于核心一線、二線城市，具備安全性和一定成長性，隨著產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行，租金有望合理增長。
　　風(fēng)險提示
　　公募REITs審批進(jìn)度、疫情對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流影響存在不確定性。