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銷售：11月銷售面積環(huán)比微漲，庫(kù)存去化周期仍拉長(zhǎng)
　　2022年1-11月商品房銷售面積121250萬(wàn)平，同比-23.3%，降幅擴(kuò)大1.05pct。商品房銷售額118648億元，同比-26.6%，降幅擴(kuò)大0.55pct。單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積10071萬(wàn)平，環(huán)比3.2%，同比-33.3%，降幅較10月擴(kuò)大10.0pct。商品房銷售金額9816億元，環(huán)比3.8%，同比-32.2%，降幅較10月擴(kuò)大8.5pct。2022年11月以來，北京、成都、西安等8個(gè)核心一二線城市相繼發(fā)布需求側(cè)放松政策，包括縮小限購(gòu)圈、實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”等需求端放松政策。我們認(rèn)為，11月一二線城市相繼放松政策和年內(nèi)需求政策放松略有不同，在城市能級(jí)和放松力度上均有可能再次升級(jí)。需求端政策的持續(xù)放松和11月房企供給端政策的利好釋放，我們認(rèn)為會(huì)逐步恢復(fù)購(gòu)房者信心，增強(qiáng)行業(yè)筑底修復(fù)的幾率。
　　投資和拿地：開發(fā)投資額同比降幅擴(kuò)大，土拍市場(chǎng)修復(fù)可能滯后
　　1-11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額123863億元，較2021年同期-9.8%，同比跌幅較1-10月擴(kuò)大1.0pct；1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8455萬(wàn)平，較2021年同期-53.8%，同比跌幅較上月擴(kuò)大0.73pct。2022年1月以來土地累計(jì)購(gòu)置面積降幅持續(xù)在40+%，降幅持續(xù)擴(kuò)大，累計(jì)同比增速擴(kuò)大的趨勢(shì)延續(xù)到11月。我們認(rèn)為，銷售是否回暖是影響土拍能否回暖的重要因素，因?yàn)殚_發(fā)商通常會(huì)以銷定產(chǎn)?？紤]1）明年Q1不少房企債務(wù)到期仍存在償債壓力，2）本輪需求修復(fù)需要時(shí)間恢復(fù)居民購(gòu)買力，3）2022年底和2023年疫情反復(fù)影響需求修復(fù)，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)修復(fù)時(shí)間可能會(huì)滯后于銷售企穩(wěn)修復(fù)。
　　開竣工面積：竣工面積修復(fù)確定性強(qiáng)，新開工面積受土拍拖累持續(xù)下探
　　2022年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)房屋新開工面積111632萬(wàn)平，同比-38.9%，降幅較1-10月累計(jì)同比擴(kuò)大1.1pct。累計(jì)房屋竣工面積55709萬(wàn)平，同比-19.0%，降幅較1-10月累計(jì)同比擴(kuò)大0.3pct。11月單月新開工面積環(huán)比10月跌幅加大，我們認(rèn)為這體現(xiàn)出短期房企新開工意愿仍然較低，可能和銷售暫未企穩(wěn)有關(guān)。與此同時(shí)，Q3保交樓政策推進(jìn)下竣工面積同比增速在11月出現(xiàn)顯著修復(fù)，我們認(rèn)為伴隨保交樓政策的持續(xù)推進(jìn)，竣工面積同比增速會(huì)持續(xù)修復(fù)。
　　房企資金面：短期仍未看到趨勢(shì)性扭轉(zhuǎn)
　　2022年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比-25.7%，累計(jì)同比增速降幅擴(kuò)大1.0pct。國(guó)內(nèi)貸款11月當(dāng)月1034億元，環(huán)比-7.9%，同比-30.5%。個(gè)人按揭貸款11月當(dāng)月1720億元，環(huán)比-1.9%，同比-41.2%。11月份房企融資支持政策接連落地，然而對(duì)房企的實(shí)際到位支持來看政策仍有明顯偏向，未出險(xiǎn)的企業(yè)獲得的政策支持更多。因此在房地產(chǎn)企業(yè)到位資金方面我們暫未看到明顯的改善。我們認(rèn)為，伴隨銷售端的修復(fù)，房企供給側(cè)政策執(zhí)行力度和覆蓋房企范圍會(huì)逐漸加強(qiáng)和拓寬，支撐房企資金面的好轉(zhuǎn)。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為當(dāng)前政策利好仍有選擇性，房企受益程度顯著分化，優(yōu)質(zhì)央國(guó)企和聚焦區(qū)域的小而美公司能夠更好地承接政策利好，修復(fù)空間較大。我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)公司K型分化的趨勢(shì)會(huì)延續(xù)到2023年。看好公司包括1）綜合能力最優(yōu)的龍頭公司：A股-保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A和金地集團(tuán)；H股-中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)。2）優(yōu)質(zhì)區(qū)域具備率先修復(fù)的預(yù)期：A股-濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、天健集團(tuán)、建發(fā)股份；H股-越秀地產(chǎn)。房地產(chǎn)基本面企穩(wěn)后，我們認(rèn)為存量房市場(chǎng)龍頭標(biāo)的有爆發(fā)機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　疫情病例持續(xù)增加影響銷售回暖；房地產(chǎn)融資政策落地力度及速度不及預(yù)期。