>> 國海證券-2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場展望：供給端-221221
| 上傳日期： |
2022/12/22 |
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| 569KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
夏磊 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點(diǎn)：
截至目前，22個熱點(diǎn)城市2022年三批次集中供地均已完成，部分城市在繼續(xù)第四批次集中供地。今年的土拍規(guī)模、結(jié)構(gòu)直接決定明年的商品房供給數(shù)量、供給格局。一般而言，房企從拿地到取得預(yù)售證所需時間會因當(dāng)?shù)卣?、?xiàng)目體量、開發(fā)商資金等因素的不同而有所差異，但拿地之后，3個月之內(nèi)應(yīng)該開工，超期2年政府可無償收回，因此從趨勢上，今年土拍情況，直接決定明年商品房的供給。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)仍是“保交樓，保民生，保穩(wěn)定”。明年新供住宅，將來源于兩個渠道，一是今年新拿地項(xiàng)目，二是庫存項(xiàng)目盤活。今年土地市場成交冷清，明年是否面臨有效供應(yīng)不足的壓力？進(jìn)而有局部城市房價上漲壓力？
本文從今年的土地供應(yīng)量、拿地主體、供地節(jié)奏等方面，探討明年的新房供應(yīng)格局。
今年供地少，明年新增住房供應(yīng)有缺口，亟需盤活存量
當(dāng)前已供地量僅為去年全年一半。2022年1-11月，全國住宅用地共成交規(guī)劃建筑面積9.1億平，占去年全年的51.4%，與往年成交量相比，供給不足。而2019-2021年全國住宅用地成交建面分別為：21.0億平、23.5億平、17.7億平。
明年住宅供給預(yù)計存在1.6億平缺口，需要盤活庫存項(xiàng)目補(bǔ)足。前11月全國住宅用地成交9.1億平，熱點(diǎn)城市還在積極謀劃第四批集中供地，12月預(yù)計還會有0.9億平的新增宅地成交，預(yù)計全年成交10億平住宅用地。假設(shè)100%會被正常開發(fā)形成有效可售供應(yīng)，則新地塊對應(yīng)明年住宅供給10億平。
2022年預(yù)計全國商品房銷售13億平、商品住宅銷售11.4億平，假如明年銷售11.6億平，那么將有1.6億平住宅缺口要靠存量項(xiàng)目供給。
廣義庫存較高，說明市場上有大量庫存項(xiàng)目需要積極盤活。今年1-11月份，全國狹義庫存，即商品房待售面積5.5億平，累計同比增長10%，預(yù)計去化周期5個月。廣義和更廣義庫存2022年出現(xiàn)小幅度下滑，但總量仍處于高位。截至11月，廣義庫存，即已開工未售的面積42.6億平，去化周期較2021年底增長5個月，達(dá)到35個月；更廣義庫存，即含待開發(fā)土地的未售面積51.2億平，去化周期較2021年底增長7個月，達(dá)到42個月。
預(yù)計明年不同能級城市住宅供給情況差異較大
1、一線市場熱度較高，需要積極盤活存量項(xiàng)目、新盤快速入市，以維持供需平衡下的房價穩(wěn)定
一線城市市場較熱，當(dāng)年銷售一般都大于上一年土地供給?！氨灸晟唐纷≌N售面積/上一年住宅用地成交建面”，該比例可以粗略表征供需關(guān)系。2020年一線城市該比例為114%，2021年為99.3%。
預(yù)計一線明年住宅供給存在1048萬平缺口。2022年1-11月，一線城市住宅用地成交建面2643萬平，占全國比例為2.9%。預(yù)計今年全年一線城市住宅用地成交建面在2800萬平左右，假設(shè)100%會被正常開發(fā)形成有效可售供應(yīng)，對應(yīng)明年2800萬平的住宅銷售。預(yù)計2022年全年住宅銷售3773.3萬平，2023年全年住宅銷售3848.4萬平，那么將有1048萬平缺口要靠存量項(xiàng)目供給。
2、二線城市處于供需平衡的臨界點(diǎn)，盤活二手項(xiàng)目很重要
預(yù)計二線明年住宅供給存在0.1億平缺口。1-11月二線城市住宅用地成交規(guī)劃建面2.1億平，占全國比例為22.8%，預(yù)計今年全年二線城市住宅用地成交建面在2.2億平左右，假設(shè)100%形成有效可售供應(yīng)，對應(yīng)明年2.2億平的住宅供給。預(yù)計2022年全年住宅銷售2.1億平，2023年2.3億平，那么將有0.1億平缺口要靠存量項(xiàng)目供給。
3、三四線市場疲軟，有供給過剩風(fēng)險
預(yù)計三四線明年住宅供給存在1.4億平缺口。1-11月三線城市住宅用地成交規(guī)劃建面6.7億平，占全國比例為74.2%，預(yù)計今年全年三四線城市住宅用地成交建面在7.5億平左右，假設(shè)100%形成有效可售供應(yīng)，對應(yīng)明年近7.5億平的住宅供給。預(yù)計2022年全年住宅銷售8.9億平，2023年全年住宅銷售8.9億平，那么將有1.4億平缺口要靠存量項(xiàng)目供給。
三四線城市供地充足、市場疲軟，有供給過剩風(fēng)險，后續(xù)無需大幅供地，應(yīng)將重點(diǎn)放在保交付、消化存量供給上。
城投拿地影響供應(yīng)節(jié)奏，階段性影響供給
在民營企業(yè)整體拿地意愿減弱的情況下，部分城市的城投企業(yè)開始積極拿地，從拿地金額方面看，無錫、福州、蘇州、鄭州、沈陽、青島、武漢、濟(jì)南所供地塊主要由城投托底，在武漢、沈陽等城市城投企業(yè)拿地金額占比超60%。
地方城投企業(yè)不同于高周轉(zhuǎn)的房企，在地塊推進(jìn)上整體速度相對緩慢。統(tǒng)計顯示，2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開工率高達(dá)61%，而城投公司拿地開工率僅23%。截至2022年8月，2021年集中供地項(xiàng)目中，國央企整體入市率超四成，民企入市率超三成，而地方國資（以城投為主）整體項(xiàng)目入市率不足10%。
城投公司拿地基本是以底價成交，且所拿地塊多數(shù)是非熱門地塊，托底意圖明顯。城投公司本身并不是專業(yè)的開發(fā)商，其在土拍市場托底拿地更多的是出于穩(wěn)定市場的考慮。所以城投自行開發(fā)項(xiàng)目可能性小，一般會在拿地后再交由專業(yè)的開發(fā)商開發(fā)地塊，中間存在較長時差。
城投入場，有地方穩(wěn)定房
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