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11月高頻數(shù)據(jù)新房成交同比降幅擴大，二手房成交同比增速下滑，需求端持續(xù)走弱。供需端政策持續(xù)推進，金融支持政策力度顯著加強。
　　核心觀點
　　新房：新房成交同比降幅持續(xù)擴大，更多呈現(xiàn)強政策預期弱銷售基本面。11月38個城市新房成交面積1277萬平，環(huán)比-5.1%，同比-37.4%，同比降幅擴大11.9pct；1-11月新房成交面積1.74億平，同比-32.9%。一、二、三線城市環(huán)比增速3.8%、8.3%、16.1%，同比增速-23.6%、-30.1%、-30.7%。從“第二支箭”、金融16條到“第三支箭”，政策“強心劑”落地效果仍有待觀察。我們認為短期市場低迷狀態(tài)預計持續(xù)，需求端的修復最早會在明年3、4月份顯現(xiàn)，主要是疫情導致剛需剛改無法釋放。長期需求端要下一個臺階，短期的波動回升也是存在的，但目前來看，居民購房信心顯然不足，可能更多要等待整體經(jīng)濟修復后，銷售才能有真正的持續(xù)性回暖。
　　二手房：二手房成交同比仍能保持兩位數(shù)增長，但增速顯著下滑。11月14個重點城市二手房成交面積環(huán)比上升14.1%，同比上升29.7%，同比增速縮小31.5pct；1-11月累計同比降幅為10.8%。一、二、三線城市環(huán)比增速0.4%、16.8%、15.5%，同比增速-5.4%、47.8%和64.9%。今年以來二手房成交表現(xiàn)顯著好于新房，主要原因有：1）二手房能夠提供的安全性和確定性是新房沒有的，當前強一二線優(yōu)質(zhì)新房供應稀缺、弱二三四線新房交付困難；2）前期政策面上二手房放松的程度遠大于新房；3）過去兩年新房交付量較大，增加了市場上的次新房供應，為市場提供了比較好的選擇。
　　庫存與去化：整體庫存、去化周期環(huán)比均上行。截止到11月末，14個城市新房庫存面積1.05億平，環(huán)比上升1.5%，同比上升1.7%；去化周期為13.2個月，環(huán)比上升0.1%，同比上升23.9%。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比3.9%、1.4%、-4.8%，同比13.4%、-7.1%、-18.8%；去化周期分別為10.9、11.5和13.7個月，環(huán)比-2.5%、2.7%、-0.5%，同比25.7%、18.1%、11.6%。超過三成城市庫存環(huán)比有所下降，超四成城市去化周期有所減少。北京、蘇州和南寧等城市庫存面積環(huán)比下降；上海、杭州、蘇州、寧波去化周期在12個月以內(nèi)。
　　開盤去化率：31個重點城市平均開盤去化率由10月的36%微幅提升至11月的38%。各城市分化格局延續(xù)：福州、北京去化率均在7成以上；三分之一的典型城市中去化率尚在30%以下。1）前期熱點城市上海、北京、長沙等熱點城市仍然保持相對較高的熱度，去化率在60%以上。2）成都、西安、合肥等前期熱度較高的城市去化率有所回調(diào)。3）無錫、東莞、珠海等部分三四線城市去化率有所回升主要是由于單盤熱銷拉動的，實際市場難言回暖，購房者觀望情緒猶在。4）金華、常州等部分三四線城市去化長期低迷，不足10%。
　　土地市場：臨近年末，11月部分城市的土地供應與出讓節(jié)奏都有所加快，北京、深圳、杭州、南京、長沙、武漢等多個城市先后完成第四輪土拍潮，在此支撐下，百城土地市場成交規(guī)模達到年內(nèi)單月最高水平，但地價因城市成交結構變動再度下調(diào)。熱度方面，雖然武漢、南京、長沙、鄭州等集中土拍依舊以底價成交為主，但受北京（溢價率10%）、杭州（溢價率8.4%）供地質(zhì)量提升的影響，土拍熱度小幅回溫，帶動本月住宅類用地溢價率小幅上漲至3.34%。
　　房企：1）單月銷售同比降幅收窄。百強房企11月單月權益口徑銷售額同比-24.5%（前值-30.7%）；累計權益銷售額同比-43.6%（前值：-45.0%），同比降幅仍維持在較高水平。TOP20房企中超過三分之一房企單月銷售額增速為正，除越秀地產(chǎn)（+8.5%）外，其余房企累計銷售額同比均下滑。2）拿地金額與強度均下降。百強房企11月拿地金額同比-56.3%（前值-49.9%）；拿地強度從10月的14%下降至9%；累計拿地金額同比-57.2%（前值：-57.4%），累計拿地強度為23%。具體來看，拿地較多的為龍頭央企和優(yōu)質(zhì)民企。11月萬科、濱江、保利拿地金額均超過50億元；保利、華潤、中海、濱江、招蛇累計拿地金額1199、990、872、785、738億元，拿地強度分別為30%、39%、34%、59%、30%。3）融資：11月行業(yè)國內(nèi)債券、海外債、信托、ABS發(fā)行規(guī)模465億元，同比-26%，環(huán)比-18%，平均發(fā)行利率3.76%，同比-0.98pct，環(huán)比+0.19pct。11月華潤、保利、龍湖發(fā)行規(guī)模最大，分別為80、25、20億元。行業(yè)年內(nèi)國內(nèi)外債券到期規(guī)模331億元，23年上半年5454億元，其中1、3、4月為償債小高峰，分別到期1194、1042、1164億元。
　　投資建議
　　近期雖然市場政策端和房企融資端釋放利好，但受制于居民購房意愿與需求仍然較弱，疊加防疫政策放開后疫情集中爆發(fā)，新房到訪量大幅下滑，年末銷售預計將持續(xù)低迷態(tài)勢。我們認為后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)信用風險或?qū)⒉粩嗷?，部分頭部民企受到整體信心提振、實際的資金支持，帶來信用修復。具體標的，我們建議關注兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團；2）邊際受益于政策利好的