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摘要
　　中國土地拍賣制度變遷：第一階段：土地出讓市場化改革試點探索開始（1978-1986年），1978年改革開放前，我國土地資源基本實行“無償劃撥，無償使用，無使用期限，不得流動”制度。第二階段：協(xié)議出讓逐漸向土地公開交易過渡（1987-2004年），1987年深圳首次把單一的土地劃撥改為劃撥、協(xié)議、招標、掛牌、拍賣等多種方式出讓；2004年831大限嚴格糾察土地出讓中的違規(guī)問題，嚴格執(zhí)行經營性土地使用權招拍掛制度。第三階段：出讓制度規(guī)范化、土拍規(guī)模快速增長（2004-2020年），中國快速城鎮(zhèn)化進展帶來了房地產的黃金階段，各地土拍市場火熱，地王頻現(xiàn)。第四階段：集中供地開啟新階段（2021年-至今），2021年2月，自然資源部《2021年住宅用地供應分類調控相關工作要點》要求22個重點城市實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。
　　“兩集中”供地政策影響分析：順周期穩(wěn)定器，降溫土地市場，平穩(wěn)行業(yè)波動：1）通過將城市各區(qū)政府的“零售市場”轉向市級的“統(tǒng)一市場”，疊加大量宅地年內限次集中出讓，構建土地市場長效機制，對土地市場降溫來“穩(wěn)預期”；2）對房企，“集中供地”信息披露透明，幫助房企從“逢地必搶”的泥潭中有效脫身；3）對地方政府，倒逼其編制好供地計劃，包括供地批次、時間、規(guī)模，還可以根據(jù)市場熱度決定供地計劃的調整。逆周期弊端漸顯：房企拿地資金要求提升，行業(yè)下行期間流拍加?。?）集中供地背景下大量土地集中上市，對房企的資金實力提出了更高的要求；2）主要在部分土地熱點城市展開，使得按照“兩集中”模式供地，熱點城市、優(yōu)質板塊與冷門城市、欠優(yōu)質板塊的分化會加??；3）在房企資金鏈緊張的行業(yè)下行周期中，土地市場短期迅速降溫，進而影響地方政府財政。
　　供地政策展望：從2021年三季度開始，我國樓市成交下滑，房企銷售回款隨之惡化，疊加去杠桿政策，房企現(xiàn)金流壓力陡增，拿地意愿普遍下降。從拿地企業(yè)類型來看，央國企、城投公司擴充土地儲備，民企拿地持續(xù)收縮，土地入市率下行。目前，實施不到兩年的土地集中供應制度，部分城市已經開始進行調整和退出。除部分城市對土地出讓“兩集中”政策放松外，“放松限價”、“延緩土地出讓金繳納時間”等土拍規(guī)則亦在優(yōu)化調整?？傮w來說，在行業(yè)上行階段，“兩集中”政策出臺平抑土地市場熱度的目標已完成；當前土地市場縮量供應，城投托底拿地模式亦不可長期持續(xù)。在行業(yè)下行期調整集中供地政策是有必要的，有利于行業(yè)恢復常態(tài)。各城市如北京、武漢、南京等目前多采用增加土地出讓頻率至四次及以上的調整措施，預計未來會相應地縮減每批次供應地塊數(shù)量，并合理調整土地出讓的底價和溢價率。
　　風險提示：行業(yè)下行壓力超預期；疫情發(fā)展超預期；調控政策放松不及預期。