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投資要點(diǎn)
　　上周（2022.12.17-2022.12.23，下同）：上周房地產(chǎn)板塊（SW）漲跌幅4.66%，同期滬深300、萬(wàn)得全A指數(shù)漲跌幅分別為-3.19%，-4.27%，超額收益分別為-1.48%、-0.40%。
　　房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：（1）房產(chǎn)市場(chǎng)：上周60城新房成交面積276.0萬(wàn)平，環(huán)比-16.5%，同比-48.7%；2022年12月1日-12月23日累計(jì)成交1042.9萬(wàn)平，同比-33.2%。2022年累計(jì)成交17954.4萬(wàn)平，同比33.5%。上周20城二手房成交面積95.1萬(wàn)平，環(huán)比-27.8%，同比-21.9%；2022年12月1日-12月23日累計(jì)成交412.4萬(wàn)平，同比+5.2%。2022年累計(jì)成交6407.1萬(wàn)平，同比-13.6%。上周16城新房累計(jì)庫(kù)存9744.1萬(wàn)平，環(huán)比+0.2%，同比+1.5%。16城新房去化周期為15.6個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)+2.2個(gè)月，同比變動(dòng)+4.9個(gè)月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為13.1個(gè)月、16.0個(gè)月、55.0個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)+1.1個(gè)月、+3.0個(gè)月、+5.0個(gè)月。（2）土地市場(chǎng)：2022年12月19日-2022年12月25日百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量環(huán)比-51.0%，同比-68.2%，供應(yīng)土地建筑面積環(huán)比-55.0%，同比-67.3%。百城土地成交建筑面積環(huán)比-33.9%，同比-68.3%；成交樓面價(jià)環(huán)比+19.0%、同比-29.0%；土地溢價(jià)率環(huán)比+1.2pct，同比0.8pct。
　　重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：（1）12月21日，證監(jiān)會(huì)召開黨委會(huì)議，堅(jiān)決貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)整體好轉(zhuǎn)。其中提出，大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組等。（2）財(cái)政部公布1-11月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入5.12萬(wàn)億元，同比下降24.4%。（3）天津四批次集中供地收官，全年總成交額315億元；南京集中供地收官，全年104幅宅地總成交金額1308億元。各地繼續(xù)推出相關(guān)放松政策，南京購(gòu)房政策再調(diào)整，外地人購(gòu)房無(wú)需社保，且購(gòu)買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例已調(diào)整為不低于40%；天津公積金二套貸款首付由60%降至40%，自12月26日起開始施行。
　　周觀點(diǎn)：近期銷售受到疫情第一輪沖擊的影響持續(xù)惡化，可能會(huì)加快后續(xù)需求側(cè)政策出臺(tái)的節(jié)奏。另一方面，受到信貸資金和債務(wù)融資等方面的邊際改善影響，12月以來(lái)風(fēng)險(xiǎn)事件出現(xiàn)的頻次明顯降低，行業(yè)最艱難的時(shí)刻很快將過(guò)去。我們判斷，隨著疫情沖擊減弱和政策的持續(xù)作用，2023年一季度銷售有望逐步好轉(zhuǎn)。建議關(guān)注：1）房地產(chǎn)開發(fā)：保利發(fā)展、金地集團(tuán)、新城控股、首開股份；2）物業(yè)管理：招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、新大正。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。