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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　展望2023年，地產(chǎn)最大的預(yù)期分歧就在于對(duì)需求的判斷，目前基本面的孱弱和政策的強(qiáng)預(yù)期之間，將逐步從分歧走向一致，以需求為名，以政策為號(hào)。
　　摘要：
　　 自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，地產(chǎn)最大的分歧點(diǎn)從是否保主體、轉(zhuǎn)移至了基本面是否會(huì)改善，而目前現(xiàn)實(shí)狀況仍然表現(xiàn)孱弱。從供給側(cè)出清的階段來看，以資產(chǎn)負(fù)債表的絕對(duì)規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率來看，均沒有顯示供給側(cè)出清已經(jīng)結(jié)束，然而，從預(yù)期層面，則已經(jīng)可以完全預(yù)判，也即，出險(xiǎn)房企通過引入戰(zhàn)投的方式，保證自己交樓的情況下，實(shí)現(xiàn)被整合，或者是通過債務(wù)重組的方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)。而相對(duì)模糊的預(yù)期，則在于對(duì)需求的判斷上，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表現(xiàn)來看，11月的表現(xiàn)在低基數(shù)之下，同比數(shù)據(jù)甚至更差于10月，說明基本面恢復(fù)層面，仍然需要進(jìn)一步觀察。
　　單靠市場(chǎng)的自然恢復(fù)，難以扭轉(zhuǎn)目前的基本面頹勢(shì)，仍然需要進(jìn)一步的政策支持，而這一輪周期采取了和以往周期完全不同的做法，需求側(cè)政策需要遠(yuǎn)高于過往周期。過往在引導(dǎo)新周期開啟的時(shí)候，并非簡(jiǎn)單的通過需求端，更多的是通過重啟影子銀行等方式，讓宏觀流動(dòng)性注入到高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的房企中，再通過土地的信用派生能力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，并拉動(dòng)需求信心的修復(fù)。本輪周期，供給側(cè)采取的是出清、而非刺激的手段，因此，在需求側(cè)，需要遠(yuǎn)強(qiáng)于過往每一輪政策周期的強(qiáng)力政策，才能換來有效的需求改善。
　　降息、購(gòu)房補(bǔ)貼、政府回購(gòu)等均為需求政策的利器，目前已有城市在試點(diǎn)，需要更大范圍和力度的推開。目前新增人民幣貸款中居民貸款仍然不理想，核心原因在于利率過高，使得居民以償付為主，盡管有部分城市開始對(duì)新增需求部分下調(diào)利率，但存量部分不降息，則依然會(huì)有居民提前償還房貸，使得整體信用處于收縮的狀態(tài)。同時(shí)，一些城市開始試點(diǎn)購(gòu)房補(bǔ)貼，比如通過農(nóng)產(chǎn)品抵房款，但規(guī)模較小。一些二線城市此前也有宣布過政府回購(gòu)商品房，但進(jìn)展仍然緩慢。我們認(rèn)為，目前需求端支持的方向已經(jīng)明確，則需要更進(jìn)一步夯實(shí)難得的信心扭轉(zhuǎn)。
　　供給側(cè)出清尾聲，板塊開始呈現(xiàn)分化，受益于需求政策帶來銷售持續(xù)改善的公司將明顯受益，走出新一輪周期。2023年的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在于信用和產(chǎn)品力同時(shí)具備，我們繼續(xù)推薦龍湖集團(tuán)、招商蛇口、萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等，同時(shí)，一些小玩家和新玩家也在奮力改進(jìn)自己產(chǎn)品，受益標(biāo)的中交地產(chǎn)、建發(fā)股份等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。