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投資摘要：
　　每周一談：銷售組成初探：影響購買力的三要素
　　近期銷售基本面：疫情沖擊波及一線城市銷售
　　30城高頻數(shù)據(jù)顯示，近期商品房銷售持續(xù)承壓，環(huán)比同比指數(shù)均進入下行。至12月24日（周六），當周30城銷售面積單周同比-44.19%，較上周減少16.35個pct，單周環(huán)比-7.93%，較上周提升0.72個pct，高頻數(shù)據(jù)承壓。
　　一線城市近期銷售走弱，疫情影響顯現(xiàn)。截止至12月24日，30城中一二三線城市銷售面積單周同比增速分別為-52.8%、-45.5%、-26.5%，較上周減少24.4、7.3、26.4個pct，近期一線城市銷售受疫情影響出現(xiàn)較快下行。
　　從近期商品房銷售表現(xiàn)，我們可以發(fā)現(xiàn)疫情對銷售存在著較大沖擊，即支付能力及意愿的影響；依循這一路徑回溯，從購買力的角度觀察，可以幫助我們更有層次的理解銷售的變動,即需求、意愿與支付能力，其中：
　　需求是一切的原點，也是最大的銷售基數(shù)，同時決定了銷售規(guī)模的上限。
　　支付能力是需求轉化為銷售的通道，決定了銷售規(guī)模的下限。
　　意愿是需求的放大器，同時影響著商品房銷售的在不同跨度周期上的波動。
　　三者的關系互相影響但又相互獨立，明確彼此的關系，可更好理解銷售變動：
　　需求具備較強韌性，會滯后但少有缺席，需求受意愿與支付能力影響所產生的波谷會最終形成日后高增的上行周期。
　　支付能力對需求兌現(xiàn)影響多呈現(xiàn)為短期波動。
　　置業(yè)意愿具備影響長周期的能力。
　　回顧2022年銷售表現(xiàn)，我們可以將銷售變動依據(jù)主要影響因素劃分為六階段：
　　階段一（21年7月-21年10月），支付能力下行，影響需求釋放；
　　階段二（21年11月-22年3月），需求消退+置業(yè)意愿減弱，“房住不炒”成為共識，棚改類需求及投資類需求退潮，市場下行壓制置業(yè)意愿；
　　階段三（22年4月-22年6月），支付能力+置業(yè)意愿提升，“因城施策”加速，首付比例及貸款利率降低，部分需求釋放，政策扶持下置業(yè)意愿改善；
　　階段四（22年6月-22年7月），置業(yè)意愿減弱，交付風險導致意愿再減弱；
　　階段五（21年8月-22年9月），支付能力+置業(yè)意愿改善，得益于“保交樓”+因城施策持續(xù)寬松；
　　階段六（21年10月-22年11月），支付能力+置業(yè)意愿減弱，疫情沖擊。
　　基于2022年展望2023年銷售，從三要素的角度思考，全年銷售保有一定支撐：
　　需求有彈性：受22年支付能力弱與低置業(yè)意愿影響，真實需求有積累，存在滯后釋放空間，投資需求的扣減已在22年釋放，23年進一步下探空間有限；
　　支付能力將持續(xù)改善：疫情影響沖擊終將減弱，政策保持持續(xù)寬松；
　　購房意愿有支撐：經歷2022年一年緩沖，購房者置業(yè)意愿的新平衡點將逐步形成，伴隨著需求逐步釋放、支付能力回升，購房意愿有支撐；
　　關注風險：銷售方向不悲觀，但需把控節(jié)奏，主要在于疫情沖擊持續(xù)時間。
　　數(shù)據(jù)追蹤（12月12日-12月18日）：
　　新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為-31pct、-28pct，一線城市37pct，-23pct，二線城市-38pct，-27pct，三線城市-4pct，-36pct。
　　二手房市場：13城二手房成交面積單周同比-6pct，累計同比-8pct。
　　土地市場：100城土地供應建筑面積累計同比-7pct，成交建筑面積累計同比10pct，成交金額累計同比-29pct，土地成交溢價率為0.75%。
　　城市行情環(huán)比：北京（-54pct），上海（-12pct），廣州（-4pct），深圳（-11pct），南京（-15pct），杭州（-35pct），武漢（+14pct）。
　　投資策略：建議關注經營穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團。關注產品導向邏輯下的高品質房企濱江集團、綠城中國等，關注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿肫簖堫^建發(fā)國際、越秀地產。同時關注民企風險化解機會，代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風險提示：銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現(xiàn)債務違約。