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核心觀點(diǎn)：
　　政策環(huán)境綜述：股權(quán)再融資松綁，二線“四限”持續(xù)改善。中央政策方面，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議為23年房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基調(diào)，供給端“行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況的改善”及需求端“剛性、改善性需求的落地”將是未來一段時(shí)間政策支持的核心。股權(quán)再融資松綁是行業(yè)政策大幅改善和轉(zhuǎn)向的一個(gè)標(biāo)志，本輪政策放松帶來的增量信貸支持，后續(xù)伴隨銷售企穩(wěn)，將會(huì)為企業(yè)帶來第二次成長(zhǎng)機(jī)遇。地方政策方面，二線“四限”持續(xù)改善，12月以來武漢、佛山、南京等地限購(gòu)放松，鄭州、南京等地限貸放松，蘭州等地限售放松，各地持續(xù)因城施策支持剛性和改善性住房需求。
　　成交市場(chǎng)綜述：景氣度維持低位，推盤意愿較差。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，22年11月全國(guó)商品房銷售金額同比下降32.2%，降幅環(huán)比擴(kuò)大8.5pct，景氣度表現(xiàn)依然較差。推盤方面，11月25城商品房單月推盤面積環(huán)比上升60.1%，同比下降41.2%，年初以來推盤規(guī)模同比下降33.2%，降幅較1-10月擴(kuò)大1.0pct。11月25城商品房去化周期（MA6）為25.9個(gè)月，環(huán)比上升0.49個(gè)月。
　　土地市場(chǎng)綜述：供給帶動(dòng)成交邊際上行，非22城出讓金年內(nèi)新高。2022年11月全國(guó)600城商住用地出讓金4776億元，同比下降11.1%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)；扣除22城后出讓金3559億元，同比上升18.1%，增幅環(huán)比收窄10.5pct，為年內(nèi)單月最高非22城出讓金水平。景氣度方面，11月溢價(jià)率為2.8%，環(huán)比上升0.7pct，溢價(jià)率維持低位，單月供需比為1.70，環(huán)比上升0.31，整體土地去化水平下行。11月出讓金排名前三的省份分別為江蘇、浙江及四川，供需比（MA6）分別為1.31、1.07、1.33，均低于全國(guó)平均水平1.45，景氣度較好。
　　開發(fā)投資市場(chǎng)綜述：開工意愿歷史低位，房企投資意愿較差。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，22年11月商品房新開工面積同比下降50.8%，當(dāng)前行業(yè)開工水平為09年7月以來最差表現(xiàn)。截至11月累計(jì)施工面積同比下降6.5%。投資方面，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資9918億元，同比下降19.9%，行業(yè)目前依然未能擺脫低景氣度運(yùn)營(yíng)的壓力，行業(yè)整體投資能力受限。
　　融資市場(chǎng)綜述：到位資金持續(xù)下滑，供需兩端融資仍較差。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，22年11月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下降35.4%，降幅環(huán)比擴(kuò)大9.4pct。分渠道來看，11月按揭貸、定金預(yù)收款、開發(fā)貸、自籌同比分別下降41.8%、30.4%、30.5%、38.8%，開發(fā)貸、按揭貸、自籌降幅環(huán)比擴(kuò)大12.1pct、10.4pct、18.1pct，定金預(yù)收款降幅環(huán)比10月收窄0.6pct，供需兩端融資表現(xiàn)均較差。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期。未來融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。