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核心觀點(diǎn)：多部門表態(tài)支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，南京限購政策再度放松
　　12月中旬以來，中央高層針對(duì)房地產(chǎn)的寬松政策持續(xù)定調(diào)，《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》提出要支持居民合理自住需求，國務(wù)院副總理劉鶴指出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。我們預(yù)計(jì)后續(xù)政策層面房企融資將加速落地，未來改善型需求將逐漸成為購房主力，持續(xù)看好優(yōu)質(zhì)房企市場(chǎng)份額提升。我們認(rèn)為當(dāng)前對(duì)于地產(chǎn)政策底已經(jīng)相對(duì)明確，銷售基本面仍在觸底，我們預(yù)計(jì)未來針對(duì)需求端的政策也將持續(xù)寬松，在疫情政策全面調(diào)整的背景下市場(chǎng)信心有望持續(xù)提升，行業(yè)估值將陸續(xù)修復(fù)，板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。
　　政策端：中央加大力度落實(shí)出臺(tái)政策，南京限購政策再度松動(dòng)
　　中央層面：銀保監(jiān)會(huì)將加大力度落實(shí)已出臺(tái)的金融支持政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，積極滿足優(yōu)質(zhì)頭部房企合理融資需求，做好房地產(chǎn)并購融資支持。證監(jiān)會(huì)提出允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。
　　地方層面：各地因城施策持續(xù)推進(jìn)，南京將再購房首付降至40%，天津的公積金二套貸款首付由60%降至40%，鄭州積極籌集保交樓資金，進(jìn)行全市保交樓項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工，并研究將首套房首付比例從30%降至20%。
　　市場(chǎng)端：商品住宅成交面積同比持續(xù)下滑，五城集中土拍收官
　　銷售端：2022年第51周，全國64城商品住宅成交面積287萬平米，同比下降53%，環(huán)比下降15%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64城成交面積達(dá)20099萬平米，累計(jì)同比下降33%。全國23城二手房成交面積為89萬平米，同比增速-29%，前值4%；年初至今累計(jì)成交面積6430萬平米，同比增速-13%，前值-13%。
　　投資端：2022年第51周，全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積2654萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積4863萬平方米，同比下降11%，成交溢價(jià)率為0.9%。天津、廈門、南京、青島、合肥五城完成集中供地。天津四批次供地20宗涉宅用地全部成交，2宗觸頂搖號(hào)，民企參與度有所提升，龍湖集團(tuán)摘得1宗地塊。廈門四批次供地4宗地塊全部成交，從參拍企業(yè)來看央國企近乎包場(chǎng)，華潤置地、建發(fā)國際和中交地產(chǎn)均有所斬獲。南京五批次供地15宗地塊底價(jià)成交14宗，流拍1宗，均由本土房企摘得。青島四批次供地40宗地塊底價(jià)出讓36宗，流拍1宗，大部分由本土房企摘得，華潤置地?fù)u號(hào)競(jìng)得1宗地塊。合肥四批次供地18宗地塊成交14宗，2宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，已成交地塊均由本土房企摘得。
　　融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行同環(huán)比下降
　　2022年第51周，信用債發(fā)行32.4億元，同比減少84%，環(huán)比減少84%，平均加權(quán)利率1.36%，環(huán)比減少77BPs；海外債無新增發(fā)行。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。