>> 海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年展望：落實風(fēng)險化解，推動格局優(yōu)化！-221228
| 上傳日期： |
2022/12/28 |
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| 3095KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
涂力磊,謝鹽 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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2022年真實數(shù)據(jù)與我們2021年底預(yù)測存在較大差異。我們在2021年底對2022年數(shù)據(jù)預(yù)測的基礎(chǔ)在于，假定企業(yè)可以通過自身信用和銷售，實現(xiàn)監(jiān)管對債務(wù)壓降的要求。以上背景下，行業(yè)通過內(nèi)部紓困、降價銷售、資產(chǎn)出讓、外部融資等形式完成停工項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，從而拉動投資和銷售在2021年基數(shù)上小幅下降并逐步觸底。但是很遺憾，雖然我們判斷一旦以上假設(shè)不成立，行業(yè)存在失速風(fēng)險（體現(xiàn)在預(yù)測22年投資增速下限-4.1%，銷售金額累計增速下限-12.9%），但真實債務(wù)違約企業(yè)數(shù)量和能級超出預(yù)期，造成房地產(chǎn)投資增速、銷售額增速等數(shù)據(jù)下行幅度超預(yù)期（截至本年11月分別是-9.8%和-26.6%）。
對2023年的主要展望：
1）政策有能力穩(wěn)定市場，“軟著陸”的監(jiān)管目標(biāo)有信心實現(xiàn)。我們認(rèn)為中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)表達(dá)對2023年行業(yè)要求，即“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”?？紤]到會議將房地產(chǎn)問題主要放置在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”章節(jié)，體現(xiàn)對當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)定高度重視?；谝陨弦蛩兀覀儗?023年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)按揭貸款和保交樓資金均保持信心。以上三大資金到位將對房地產(chǎn)投資增速、銷售金額增速和施工投入（體現(xiàn)為復(fù)工和竣工增速）起到正面拉動。以上判斷下認(rèn)為樂觀和悲觀預(yù)期下2023年施工增速在1.8%和-4.1%、對應(yīng)投資增速在6.3%和-3.8%。
2）行業(yè)風(fēng)險釋放充分，供需結(jié)構(gòu)改善和政策紅利釋放不容忽視。2022年基數(shù)已明顯走低。不論是疫情擾動，還是市場風(fēng)險已有相對明顯釋放。進(jìn)入2023年后，行業(yè)供給收縮帶來的市場在新成交水平上（預(yù)測在13-14萬億平之間）供需重新平衡是趨勢。與此同時，2022年9月底出臺的類似購房退稅政策（1年內(nèi)有效），也將在2023年開始逐步釋放購房紅利（先賣后買才能享受退稅優(yōu)惠）。樂觀和悲觀預(yù)期下2023年新開工增速在5%和-5%，土地購置金增速5%和-9.8%。全年銷售金額樂觀、中性和悲觀預(yù)測在8%、-0.6%和-6.0%。
3）不可忽視的行業(yè)競爭格局改善。本輪調(diào)控以供給側(cè)改革為核心，我們認(rèn)為其中長期結(jié)果應(yīng)該是行業(yè)去產(chǎn)能。以上調(diào)控結(jié)果本質(zhì)有利行業(yè)競爭格局改善。企業(yè)在經(jīng)歷本輪調(diào)整過后，從業(yè)企業(yè)數(shù)量、對市場長期杠桿管理、運(yùn)營紅利理解都將明顯提升。從一定程度而言，能夠被市場選擇最終能夠繼續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，其中長期發(fā)展趨勢會更加穩(wěn)健。
4）個股阿爾法已被打開。重申2022年行業(yè)報告《大并購、穩(wěn)需求、優(yōu)格局——后階段行業(yè)趨勢推演》中相關(guān)邏輯。伴隨“三支箭”相關(guān)政策落地，企業(yè)間差異化融資能力會被進(jìn)一步放大。2023年行業(yè)并購活動有望持續(xù)活躍。
我們重申2023年度投資策略報告《格局改善，空間打開》觀點(diǎn)，認(rèn)為市場穩(wěn)增長的大環(huán)境沒有改變，優(yōu)質(zhì)公司相對其它房企的優(yōu)勢和價值將會越加突出。建議關(guān)注：1）開發(fā)類：A股-萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、首開股份；H股-中國海外發(fā)展；2）商住類：華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）物業(yè)類：萬物云、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、越秀服務(wù)；4）文旅類-華僑城A。
風(fēng)險提示：1）2023年各項指標(biāo)增速仍存在壓力，政策對沖力度和時間是否及時存在不確定性。2）房企融資壓力目前有邊際改善，但不排除2022年仍有企業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險。3）購房者情緒較難判斷，銷售行情存在低于預(yù)期可能。
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