>> 西南證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：住建部支持首套房剛需，首套房建立貸款利率調(diào)整機制-230108
| 上傳日期： |
2023/1/8 |
大小： |
2170KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
西南證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
池天惠 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點
1月首周（截至6日）重點32城累計銷售面積同比+10%，環(huán)比+1.0%。12城二手房成交面積累計同比+101%，環(huán)比+9%。其中一線城市同比+16%，環(huán)比+39%；二線城市同比+11%，環(huán)比-8%；三四線城市同比-30%，環(huán)比-34%。具體城市來看：1）一線城市北京、上海同環(huán)比均為實現(xiàn)正增長，其中北京同比增長52%，上海同比增長28%，深圳同環(huán)比分別下降49%、28%，下降幅度最大；2）二線城市中濟南、青島、南京同環(huán)比均為正增長，青島、杭州、成都、廈門等城市同比增長幅度較高；3）三四線城市中惠州、江陰、江門等表現(xiàn)較好。12城二手房成交面積累計同比+101%，環(huán)比+9%。由于疫情感染過峰后需求釋放以及核心城市政策優(yōu)化，2023年元旦假期期間，重點城市新建商品住宅成交面積較2022年元旦假期增長超兩成。
2022年房企拿地集中度提升，央國企仍為拿地主力。2022年百強房企新增貨值超四成集中于TOP10房企，仍以國、央企為主，民企只有濱江位于第5位，TOP11-20強房企新增貨值占比近兩成。新增貨值超2000億元只有保利、華潤兩家，較去年同期減少8家。大型央國企仍為拿地主力，百強房企中拿地金額占比53%，華潤、中海、保利、建發(fā)、招商、中鐵、越秀、華發(fā)等央國企位列拿地金額TOP10；地方城投公司托底拿地明顯，拿地金額占比達三分之一，民企占比銳減35%降至9%，多家地鐵類公司躋身拿地金額TOP100，其中廣州地鐵、深圳地鐵集團、廈門軌道交通合計拿地金額超百億。
房企非銀融資有修復(fù)跡象，但仍保持較大跌幅。12月房企非銀融資總額為655.8億元，同比下降32.9%，環(huán)比上升34.2%。全年房企非銀融資總額8457.4億元，同比下降50.7%。從融資結(jié)構(gòu)來看，2022年12月信用債、海外債、信托、ABS融資占比分別為62.6%、0%、6.8%、30.6%，各融資渠道同比均有下降；12月無新增海外債發(fā)行。房企融資成本進一步下降，1-12月行業(yè)平均融資利率為3.94%，同比下降1.55pp。2023年信用債到期規(guī)模6316億元，海外債到期規(guī)模3264億元，1-4月債務(wù)到期壓力加大。
住建部表態(tài)支持首套房剛性需求，央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制。1月5日，住建部部長倪虹強調(diào)因城施策、精準施策、分類調(diào)整首付比例等政策。大力支持第一套住房購買，首付比、首套利率應(yīng)降盡降；合理支持二套住房購買，首付比例分類調(diào)降；三套以上限貸政策謹慎放寬。同日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，進一步延續(xù)929新政。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，此次受益城市范圍進一步增加。
投資建議：我們認為當前板塊應(yīng)當關(guān)注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團、天健集團、南山控股、華潤置地、萬科A等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)等。
風(fēng)險提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動性風(fēng)險。
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