>> 中信建投-2023年地產(chǎn)債展望-大浪淘沙：國(guó)企地產(chǎn)的進(jìn)擊與擇券-230117
| 上傳日期： |
2023/1/18 |
大小： |
1286KB |
| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
中信建投 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
曾羽,高慶勇 |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點(diǎn)
我們認(rèn)為國(guó)有房企在行業(yè)出清下更加受益，信用利差在100BP-250個(gè)BP是投資級(jí)的一個(gè)合適區(qū)間。詳細(xì)來(lái)看1Y左右收益率在3-3.5%之間的主體中，我們認(rèn)為建發(fā)房地產(chǎn)、萬(wàn)科企業(yè)和保利置業(yè)值得關(guān)注；鐵建、電建、中交、金茂這些央企收益率在3.5-4.5%之間，較寬的利差對(duì)于行業(yè)基本面的貝塔更加敏感；而收益率大于4.5%的國(guó)央企房地產(chǎn)發(fā)債主體，有一個(gè)明顯特征在于短期內(nèi)到期壓力較大，我們認(rèn)為該區(qū)間上更多需要阿爾法的挖掘，包括未來(lái)的去化和再融資能力，這里面更加看好銷售規(guī)模超千億且逆周期拿地的華發(fā)和中交持股的綠城。
內(nèi)容要點(diǎn)
回顧2022年以來(lái)，地產(chǎn)呵護(hù)政策頻出，但是政策底向基本面底的傳導(dǎo)仍未見(jiàn)明顯效果，地產(chǎn)基本面何時(shí)企穩(wěn)成為投資者較為關(guān)心的問(wèn)題之一，尤其國(guó)企地產(chǎn)債仍有超額利差，我們認(rèn)為這既反映了投資者對(duì)于行業(yè)下行期的謹(jǐn)慎，但同時(shí)對(duì)于基本面修復(fù)節(jié)奏和幅度的分歧也恰恰蘊(yùn)含了投資機(jī)會(huì)。
底線思維下，2023年銷售更大概率均值回歸。從國(guó)內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)的政策思路出發(fā)，地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位以及正向的GDP貢獻(xiàn)仍將是穩(wěn)增長(zhǎng)的基石。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前我國(guó)老齡化率雖然突破了10%，但是在城鎮(zhèn)化率和資產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍大有可為。2022年住宅銷售面積已經(jīng)回到2015年的水平，考慮到當(dāng)前城鎮(zhèn)化率和人均居住面積提升的趨勢(shì)并未明顯扭轉(zhuǎn)，2023年需求繼續(xù)大幅下滑的空間已經(jīng)有限，2023年更大概率是均值回歸。
在基本面均值回歸的判斷下，2023年觸發(fā)需求邊際改善的變量我們認(rèn)為來(lái)自以下幾點(diǎn)：1、房貸利率的下調(diào)。大幅降低購(gòu)房者的房貸負(fù)擔(dān)。央行公布的加權(quán)房貸利率也處于快速下行的通道，下行的速率與2014-2015年相當(dāng)；2、購(gòu)房政策的松綁。在“房住不炒”的方針下，政策已經(jīng)及時(shí)進(jìn)行干預(yù)。從中央政策來(lái)看，多部委積極表態(tài)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，地方政策層面上支持政策頻出，在因城施策的政策調(diào)控思路下，我們不應(yīng)低估政策托底的意愿與能力。3、保交樓穩(wěn)信心。2022年7月“斷供潮”使購(gòu)房者對(duì)期房交付普遍產(chǎn)生擔(dān)憂，購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)弱，隨著各地“保交樓”工作積極推進(jìn)，目前已產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
在需求邊際改善的判斷下，供給和庫(kù)存將是基本面運(yùn)行的放大器。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需整體較為匹配，這也為2023年的市場(chǎng)的平穩(wěn)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。從過(guò)去5年累計(jì)的庫(kù)存和2022當(dāng)年仍未開(kāi)發(fā)和去化的規(guī)模來(lái)看，當(dāng)前供大于求的風(fēng)險(xiǎn)理論上要遠(yuǎn)小于2014年。過(guò)去5年政策對(duì)于需求側(cè)的高壓調(diào)控，側(cè)面也反映了供需緊平衡的格局。從房?jī)r(jià)的走勢(shì)來(lái)看，價(jià)格下跌-需求收縮的負(fù)反饋也正在被托底政策對(duì)沖和緩釋。但從幅度來(lái)看，我們預(yù)計(jì)除北京外，本輪核心一線城市的彈性將被削弱，對(duì)于二三線城市的預(yù)期引領(lǐng)也將有所弱化。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期、政策變動(dòng)、流動(dòng)性收緊等風(fēng)險(xiǎn)。
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