>> 國信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年2月投資策略：銷售底部確認但復(fù)蘇緩慢，政策跟進力度無需擔憂-230131
| 上傳日期： |
2023/1/31 |
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| 1141KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
超配 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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行業(yè)：銷售底部確認，靜待信心重筑。從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看，2022全年，商品房銷售額累計為133308億元，同比-26.7%；銷售面積累計為135837萬平方米，同比-24.3%。12月單月，商品房銷售額14660億元，同比-27.7%，降幅較前值收窄4.6個百分點；銷售面積14587萬平方米，同比-31.5%，降幅較前值收窄1.7個百分點。我們認為，行業(yè)銷售底部區(qū)間已得到確認，隨著疫情影響減弱、經(jīng)濟活動恢復(fù)常態(tài)、需求激活政策出臺，購房者的信心也會逐步重筑。
從日頻數(shù)據(jù)跟蹤來看，銷售尚待回暖，繼年末“翹尾”行情缺席后，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮也并未出現(xiàn)。2023年截至1月27日，30城商品房成交面積750萬㎡，同比-43.5%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計同比分別為-41%、-55%、-41%、-35%；一線城市、二線城市、三線城市的商品房成交面積累計同比分別為-30%、-48%、-47%。根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)期間，重點城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)假期下降約21%，恢復(fù)至疫情前春節(jié)（2019年）的75%，僅部分城市在去年同期低基數(shù)下同比出現(xiàn)增長。各地樓盤以順銷為主，并未進行大規(guī)模加推，且折扣力度基本延續(xù)前期優(yōu)惠。
二手房方面，據(jù)貝克研究院發(fā)布，2023年春節(jié)期間重點50城二手房帶看量較去年春節(jié)提升28%，二手房成交量較去年春節(jié)增長57%。
春節(jié)前，高層對房地產(chǎn)行業(yè)頻頻發(fā)聲，積極表態(tài)，直擊房地產(chǎn)行業(yè)當下面臨的困境。當前化解風險已是重要工作，當前融資端政策基本到位，需求端政策政策仍有較大寬松余地，節(jié)后政策跟進力度無須擔憂。
板塊：1月跑輸大盤，業(yè)績下滑導致估值抬升。自上期策略報告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊上漲2.0%，跑輸滬深300指數(shù)6.7個百分點，在31個行業(yè)中排26名。板塊業(yè)績下滑導致估值有所抬升，根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計，板塊2023年動態(tài)PE為7.9倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍動態(tài)PE）高28.1%，比2021年估值水平（10.2倍動態(tài)PE）低22.6%。
投資策略：需求端復(fù)蘇仍是關(guān)鍵，政策跟進力度無須擔憂。當前行業(yè)銷售底部區(qū)間已經(jīng)確立，但復(fù)蘇速度仍較為緩慢，需求端復(fù)蘇仍然是解決行業(yè)困境的關(guān)鍵。高層對房地產(chǎn)的支持態(tài)度愈發(fā)明確，行業(yè)迎來政策面、輿論面持續(xù)友好的階段，政策跟進力度無須擔憂，后續(xù)需求端一攬子政策將持續(xù)放松，同時也不排除有創(chuàng)新、非常規(guī)的支持政策出現(xiàn)。我們看好三條主線：①久經(jīng)考驗的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。2月組合推薦保利發(fā)展、招商積余。
風險提示：1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風險事件超預(yù)期沖擊。
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