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百強房企1月操盤口徑銷售金額同比-31.9%，權(quán)益口徑同比-32.0%。根據(jù)克而瑞公布的2023年1月銷售業(yè)績排行榜數(shù)據(jù)，TOP100房企操盤口徑銷售金額為3574.3億元，同比降低31.9%，單月降幅較12月擴大1.9個百分點；權(quán)益口徑銷售金額為2790.8億元，同比降低32.0%，降幅較12月擴大2.1個百分點，權(quán)益比69.9%。2023年1月TOP50強房企操盤口徑銷售金額為3112.9億元，同比降低30.2%；權(quán)益口徑銷售金額為2388.3億元，同比降低30.3%，權(quán)益比69.7%。
　　各梯隊1月銷售金額同比保持較大幅度的下滑：頭部房企同比降幅最小。從2023年1月操盤口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP11-20房企，同比下降19.9%；TOP10房企排名第二，同比下降21.2%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降50.5%。
　　從2023年1月權(quán)益口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降19.5%；TOP11-20房企排名第二，同比下降21.2%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降50.6%。
　　TOP40房企1月操盤口徑銷售額同比13家正增長，環(huán)比7家正增長。從1月單月操盤口徑銷售金額來看，保利發(fā)展最高為275.0億元，其次為萬科地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地、招商蛇口，分別實現(xiàn)銷售金額274.1、256.5、148.8、146.0億元。從單月同比增速看，TOP40房企有13家實現(xiàn)同比正增長。其中保利置業(yè)同比表現(xiàn)最佳，單月同比增長83.9%，其次為濱江集團40.2%、首創(chuàng)城發(fā)36.9%、建發(fā)房產(chǎn)34.7%、中華企業(yè)29.1%。從單月環(huán)比增速看，TOP40房企有7家實現(xiàn)環(huán)比正增長。
　　1月百強銷售延續(xù)低迷，春節(jié)銷售平淡拖累月度表現(xiàn)。一是目前購房者對未來經(jīng)濟增長預(yù)期、收入增長預(yù)期依然偏弱，目前“信心”依然是制約新房銷售的一大癥結(jié)。二是春節(jié)周房企推盤積極性普遍不高，房企在一二線城市更多是以續(xù)銷項目為主，新推盤主要在較低能級的城市，而今年春節(jié)周整體“返鄉(xiāng)置業(yè)”力度一般，使得整體銷售維持較大的下滑幅度，拖累房企月度銷售。目前在中央大力支持改善房企資產(chǎn)負債表的背景下，房企在銷售端暫未得到改善。我們認為當前階段需要政策多方面發(fā)力，預(yù)計后續(xù)會有更多的需求端的政策出臺去推動需求釋放，包括但不限于一線核心區(qū)四限政策的打開、調(diào)整房屋套數(shù)認定、二套首付比例調(diào)降等。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，我們認為在2023年Q1或者Q1切Q2時有望見到第三波大政策的加持。本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險民企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場。當前PE、PB并未真實反應(yīng)企業(yè)現(xiàn)狀，只有考慮了潛在增長/萎縮預(yù)期后的估值才具備可比價值。若第三波政策側(cè)重點是需求側(cè)政策，且市場有望在2023年某個時點進入小型復(fù)蘇，我們認為地產(chǎn)和物業(yè)繼續(xù)有絕對+相對收益的空間。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。擇股邏輯：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競爭格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、金地集團；H股：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復(fù)的區(qū)域型公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇及防疫放松的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。