>> 國信證券-房地產(chǎn)行業(yè)北京市政府工作報告重點任務(wù)清單地產(chǎn)部分點評：“一區(qū)一策”釋放積極信號，北京郊區(qū)或現(xiàn)邊際放松-230203
| 上傳日期： |
2023/2/3 |
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| 236KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
超配 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事項：
2023年1月31日，北京市人民政府印發(fā)《2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單》，其中第232條提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機制，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求?；I建保障性租賃住房8萬套，竣工各類保障性住房9萬套，保持住宅用地穩(wěn)定供應(yīng)，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
國信地產(chǎn)觀點：1）北京市政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度明顯緩和，首次在重要文件中提到“一區(qū)一策”措施。2）當(dāng)前北京的限購政策較為嚴(yán)格，“一區(qū)一策”為調(diào)控打開口子，郊區(qū)邊際放松概率較大。3）北京作為首都，需求端政策一旦放松，其他核心城市勢必跟進(jìn)，有效釋放居民購房需求。4）投資建議：需求端政策繼續(xù)發(fā)力，疊加傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”臨近，政策與基本面共振可期，持續(xù)看好地產(chǎn)股。推薦三條主線：①久經(jīng)考驗的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。核心推薦保利發(fā)展、招商積余。5）風(fēng)險提示：①后續(xù)政策落地不及預(yù)期；②疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。
評論：
北京市政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度明顯緩和，首次在重要文件中提到“一區(qū)一策”措施
北京市政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度明顯緩和。對比《2022年市政府工作報告重點任務(wù)清單》中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，首先是被單獨列在“堅持房住不炒”欄目中，強調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，措辭謹(jǐn)慎。而2023年，涉及房地產(chǎn)的表述則被列在“健全社會保障體系”欄目中，且以支持為主，較2022年積極。雖然早在2022年11月8日，北京市經(jīng)開區(qū)管委會在對與北京市住建委、北京市通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強亦莊新城臺馬地區(qū)商品住房管理的通知》政策解讀中就提到“一區(qū)一策”，解除通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)“雙限購”政策約束。但本次是北京市政府在重要文件中首次正式表態(tài)，更具標(biāo)志性意義。
當(dāng)前北京的限購政策較為嚴(yán)格，“一區(qū)一策”為調(diào)控打開口子，郊區(qū)邊際放松概率較大
當(dāng)前，北京的限購政策較為嚴(yán)格：（1）京籍家庭：已婚且名下無房，可在京購買兩套住房；單身人士只可購買一套。（2）外地戶籍家庭：持有效《北京市工作居住證》的已婚家庭名下無房可購買兩套住房，單身人士只可購買一套；在本市沒有住房且連續(xù)60個月(含)以上在本市繳納社?；騻€稅的非京籍居民家庭，無論已婚或單身，只有購買一套住房的資格。而通州區(qū)在市級限購政策基礎(chǔ)上，符合以下條件之一的家庭限購1套通州區(qū)住房：（1）未擁有住房的本市戶籍居民家庭；（2）已有1套住房、戶籍屬于通州區(qū)且落戶3年(含)以上的本市戶籍居民家庭；（3）已有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社?；騻€稅的本市其他區(qū)縣戶籍居民家庭；（4）在本市未擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社?；騻€稅的非本市戶籍居民家庭。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年北京商品住宅銷售套數(shù)6.7萬套，同比-26%，二手房銷售套數(shù)14.4萬套，同比-23%。在房地產(chǎn)市場低迷的背景下，結(jié)合《2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單》中“一區(qū)一策”以及“中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求”的表述，北京郊區(qū)首先出臺邊際放松政策的概率較大。
北京作為首都，需求端政策一旦放松，其他核心城市勢必跟進(jìn)，有效釋放居民購房需求
雖然部分三四線城市需求端政策放松已基本到位，但核心城市在限購政策上仍有較大寬松余地。目前以統(tǒng)計局70城口徑，仍有35個城市針對不同人群、區(qū)域、面積段實施限購。如果北京出臺“一區(qū)一策”細(xì)則，則其他城市跟進(jìn)的確定性非常高。我們認(rèn)為，“一區(qū)一策”像2016年《政府工作報告》首次提出“因城施策”改變?nèi)珖{(diào)控“一刀切”局面一樣，將成為核心城市精準(zhǔn)調(diào)控的新趨勢，有效釋放居民購房需求。
投資建議：
需求端政策繼續(xù)發(fā)力，疊加傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”臨近，政策與基本面共振可期，持續(xù)看好地產(chǎn)股。推薦三條主線：①久經(jīng)考驗的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。核心推薦保利發(fā)展、招商積余。
風(fēng)險提示：
1、后續(xù)政策落地不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。
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