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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2023年1月TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售金額2388億元，同比下降25.2%，較2022年12月回升1.6pcts。其中民企同比下降45.9%，國(guó)企同比增長(zhǎng)23.4%，央企同比下降5.6%。
　　摘要：
　　1月房企銷售略有回升，其中國(guó)企出現(xiàn)較明顯反彈。2023年1月，TOP50房企實(shí)現(xiàn)銷售2388億元，同比下降25.2%，較2022年12月回升1.6pcts。其中，民企銷售增速較12月回升3.2pcts，達(dá)到-45.9%。國(guó)企增速較12月大幅回升31.1pcts，達(dá)到23.4%。央企增速較12月回落3.3pcts，達(dá)到-5.6%。TOP50房企中，TOP10房企增速繼續(xù)回落的同時(shí)，TOP11-50房企增速有所回升。TOP20中，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)等房企出現(xiàn)正增長(zhǎng)。
　　需求復(fù)蘇的不確定性依然是當(dāng)前最主要矛盾。從1月數(shù)據(jù)看，在2022年同期低基數(shù)下略有復(fù)蘇，但1月同樣面臨春節(jié)帶來人群返鄉(xiāng)或者外出旅游從而出現(xiàn)一定程度干擾。盡管一二線城市出現(xiàn)看房量的回升，但是市場(chǎng)對(duì)于真實(shí)成交情況依然較為關(guān)注。從銷售榜單來看，增速略有提升，但是需要注意的是TOP50樣本出現(xiàn)了一定程度的改變，新晉房企約占1成。因此，我們傾向于認(rèn)為在需求的不確定性中，依然出現(xiàn)了一定程度的改善，但是幅度偏弱，因此對(duì)于需求端政策的預(yù)期仍然存在，使得地產(chǎn)板塊行情仍將延續(xù)。
　　新參與者帶來行業(yè)格局在2023年持續(xù)改變。2023年1月TOP50中新晉參與者（與2022年全年相比）包括中華企業(yè)、象嶼集團(tuán)、首創(chuàng)城發(fā)、中建東孚、金基集團(tuán)等，主要以央國(guó)企為主。而在TOP10中，與2022年全年相比，則新晉建發(fā)和華發(fā)，均是國(guó)企。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然偏弱的環(huán)境下，央國(guó)企的復(fù)蘇依然是優(yōu)于民企，新參與者由于低基數(shù)和無太多歷史包袱，使得銷售同樣出現(xiàn)較大彈性?？紤]到2022年土地市場(chǎng)新參與者占比依然提升，預(yù)計(jì)帶來2023年行業(yè)格局持續(xù)變化。
　　需求側(cè)政策預(yù)期仍然在發(fā)酵，基本面復(fù)蘇滯后，然而可以率先布局優(yōu)質(zhì)房企。當(dāng)前供給端信用風(fēng)險(xiǎn)已基本消除，而一二線城市在經(jīng)歷2022年的弱市之后，基本上處于周期底部。在產(chǎn)業(yè)政策和地產(chǎn)政策的雙帶領(lǐng)下，預(yù)計(jì)一二線城市將率先復(fù)蘇，且復(fù)蘇的邏輯也將有別于以往任何一輪周期，選擇仍在布局中長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)房企。推薦龍湖集團(tuán)、招商蛇口、萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等，受益建發(fā)股份；同時(shí)一些小市值和新進(jìn)入者也在奮力改進(jìn)自己產(chǎn)品，受益中交地產(chǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。