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高能級(jí)城市春節(jié)銷售數(shù)據(jù)參考意義不大。1）目前市場(chǎng)對(duì)于新房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)仍以中高能級(jí)城市為主，即使涉及到部分三四線城市，但春節(jié)期間環(huán)比下跌仍然達(dá)到80%以上，而在低基數(shù)下去測(cè)算同比，有效性較低。2）真正有春節(jié)成交放大效應(yīng)的區(qū)域主要是縣城，這部分?jǐn)?shù)據(jù)并不在目前公開監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)體系內(nèi)，這也是回鄉(xiāng)見聞比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更有意義的地方。3）貝殼研究院公布的貝殼50城二手房帶看量較2022年春節(jié)期間提升28%，二手房的回升更多反映的是高能級(jí)城市的市場(chǎng)情況，印證了我們一直闡述的高能級(jí)城市復(fù)蘇邏輯，但無疑也存在低基數(shù)下同比數(shù)據(jù)失真的情況。
　　縣城房價(jià)下跌明顯，居民對(duì)未來房價(jià)預(yù)期仍較悲觀?？h級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)房價(jià)自2020年疫情影響后已進(jìn)入下行階段，近三年房價(jià)普跌10%以上。受訪居民對(duì)于房價(jià)的預(yù)期不佳，普遍認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)未至最低點(diǎn)，仍有下降空間。
　　居民購房意愿較弱，銷售整體低迷，僅部分優(yōu)質(zhì)新盤有較好的銷售?？h城當(dāng)前以農(nóng)民進(jìn)城和結(jié)婚需求為主，投資需求大幅下降，但改善需求仍在，但可能房價(jià)下跌才會(huì)釋放。下行預(yù)期疊加弱剛需，居民購房意愿較弱帶來銷售整體低迷，縣城大部分樓盤新房銷售不佳，僅部分地段或口碑較好的樓盤能夠?qū)崿F(xiàn)較快去化。由于戶口入學(xué)制度，中小學(xué)學(xué)區(qū)房在縣城呈現(xiàn)較高的保值性?？h城居民對(duì)當(dāng)?shù)胤抠J的可承受度較高，貸款政策放開或?qū)h城市場(chǎng)刺激較小。
　　城市庫存量不低，中小企業(yè)開發(fā)商逐步城投化?？h城居民戶均住房普遍一套以上，人口凈流出狀態(tài)下新增常住人口難以抵消當(dāng)?shù)卮媪孔》?，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供給過剩狀態(tài)，城區(qū)房屋空置率可達(dá)10%以上，二手房存在較高庫存?？h城中小企業(yè)開發(fā)商與政府關(guān)系較為緊密，與政府合作或受政府指導(dǎo)開發(fā)項(xiàng)目較多。
　　房企資金不足帶來的停工緩建情況在部分縣城仍然存在。縣城居民對(duì)停工緩建項(xiàng)目已提出“保交樓”的合理訴求，但房企資金不足使得部分項(xiàng)目仍處于停工狀態(tài)，政府兜底或?qū)⒊蔀樽罱K解決方式之一。
　　購物中心對(duì)百貨大樓和街邊店形成代際碾壓，春節(jié)期間爆滿。當(dāng)前購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)已下沉至縣級(jí)城市，并超過縣城原有的百貨大樓、街邊店等業(yè)態(tài)成為居民最多的消費(fèi)場(chǎng)景，疫情放開疊加春節(jié)假期，以購物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)恢復(fù)較好，客流量爆滿。
　　缺少完善的配套設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)是當(dāng)前縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的不足。由于縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，居民居住觀念落后，縣城房屋交易更多為房屋本身，缺少住房相關(guān)的其他服務(wù)與配套，物業(yè)服務(wù)與小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的建設(shè)與完善將為縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展帶來巨大潛在市場(chǎng)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　房地產(chǎn)政策調(diào)整不及預(yù)期；草根調(diào)研有較強(qiáng)主觀性，僅代表訪談人員個(gè)人感受，對(duì)地區(qū)及行業(yè)認(rèn)知可能存在偏差；調(diào)研樣本有限，可能存在代表性偏差；微觀調(diào)研結(jié)果僅供參考，不構(gòu)成投資建議。