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行業(yè)政策：增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，2023年政策發(fā)力可期
　　2022年房地產(chǎn)行業(yè)低迷態(tài)勢(shì)未有明顯改變，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的統(tǒng)領(lǐng)下，2023年住建部和金融監(jiān)管部門(mén)均明確了2023年的政策思路。住建部從行業(yè)發(fā)展出發(fā)，提出“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的工作主線，金融監(jiān)管部門(mén)從風(fēng)險(xiǎn)防范出發(fā)，力求以保交樓為切入點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)。在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為需求端政策可能的方向在于一線城市定向放松對(duì)剛需和改善性需求的限制，二線及以下城市使用常規(guī)政策工具箱之外的政策或者一定程度允許突破現(xiàn)有政策框架，供給端政策的重點(diǎn)在保交樓、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表和持續(xù)化解行業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)三方面。
　　住宅市場(chǎng)：“返鄉(xiāng)置業(yè)”成色不足，“小陽(yáng)春”或仍可期待
　　從我們監(jiān)測(cè)的40城數(shù)據(jù)來(lái)看，1月全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為1292.3萬(wàn)平米，同比下行29.3%，環(huán)比下行33.9%。
　　總體而言，春節(jié)月一二線城市市場(chǎng)形勢(shì)變化不大，只不過(guò)因?yàn)榧竟?jié)性因素下行幅度加大，而三四線城市“返鄉(xiāng)置業(yè)”不太明顯，2023年面臨的壓力較大。展望未來(lái)，隨著疫情政策的優(yōu)化、需求政策的釋放以及保交樓工作的持續(xù)推進(jìn)，此前壓制購(gòu)房信心的諸多因素已出現(xiàn)了一定程度的好轉(zhuǎn)。在沒(méi)有其他大的負(fù)面因素出現(xiàn)的情況下，居民的購(gòu)房信心在2023年預(yù)計(jì)將持續(xù)修復(fù)，帶動(dòng)整體地產(chǎn)銷(xiāo)售在2023年逐漸企穩(wěn)回升，基本面較好的一二線城市“小陽(yáng)春”的仍然值得期待。
　　土地市場(chǎng)：開(kāi)年成交季節(jié)性回落，集中供地制度再調(diào)整
　　2023年1月，億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)城市住宅用地供應(yīng)建筑面積達(dá)3516.2萬(wàn)平米，推出土地宗數(shù)達(dá)847宗，分別同比減少51.7%和40.1%。受到春節(jié)假期的影響，政府的供應(yīng)亦有所減少，整體供應(yīng)的面積出現(xiàn)較為明顯的下滑。成交方面，1月成交呈現(xiàn)出“量跌質(zhì)優(yōu)”的特點(diǎn)。一方面各大核心城市的供地普遍未開(kāi)始，整體成交規(guī)模明顯下臺(tái)階；另一方面，地方政府也拿出了相對(duì)較為優(yōu)質(zhì)的土地，少數(shù)地塊引發(fā)開(kāi)發(fā)商的積極競(jìng)拍，推高了市場(chǎng)的整體熱度。2023年1月監(jiān)測(cè)城市宅地成交總建筑面積為3279.8萬(wàn)平米，同比和環(huán)比分別下滑54.3%和88.9%。和往年一樣，開(kāi)年1月的成交規(guī)模環(huán)比下滑明顯，疊加春節(jié)假期等因素的影響，1月成交明顯萎縮，成交規(guī)模明顯下臺(tái)階。
　　隨著土地市場(chǎng)熱度的持續(xù)下滑，發(fā)端于過(guò)去市場(chǎng)火熱時(shí)的集中供地制度亦相應(yīng)的發(fā)生變化。近日，自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，提出要“在詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”，預(yù)計(jì)未來(lái)各城市都會(huì)逐步優(yōu)化調(diào)整一年僅三次的集中供地。我們認(rèn)為，如果能夠靈活選擇時(shí)間進(jìn)行供地，有利于降低區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)烈度，預(yù)計(jì)對(duì)于土地市場(chǎng)的成交也會(huì)起到正向作用。此外，在政策優(yōu)化后，地塊條件成熟即可上市交易，無(wú)需等待，也有利于提升供地效率。
　　企業(yè)表現(xiàn)：開(kāi)年銷(xiāo)售低迷，海外融資曙光初現(xiàn)
　　投資方面，2023年1月，受到春節(jié)假期等因素的影響，房企拿地規(guī)模明顯萎縮。1月房企拿地總金額同比下降49.2%，環(huán)比下滑91.5%。拿地平均溢價(jià)率4.6%，溢價(jià)率有所回升。受到疫情等因素的影響，2023年1月單月TOP200房企總銷(xiāo)售額仍然同比下降26.4%，環(huán)比下降42.1%，地產(chǎn)銷(xiāo)售遠(yuǎn)未恢復(fù)。融資方面，盡管監(jiān)管當(dāng)局釋出的“三支箭”政策給予了優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)較大的支持，但從境內(nèi)債發(fā)行情況來(lái)看，其實(shí)質(zhì)性支持作用可能有限。如龍湖自2022年11月至2023年1月總債券發(fā)行規(guī)模僅為20億元。相對(duì)于企業(yè)本身龐大的負(fù)債，發(fā)債的規(guī)模杯水車(chē)薪。在這種情況下，企業(yè)仍需積極自救，以平穩(wěn)度過(guò)2023年的債務(wù)高峰期。海外債方面，海外債新發(fā)“破冰”，萬(wàn)達(dá)和越秀相繼發(fā)行海外債，境外投資人對(duì)于中資地產(chǎn)債主體的信心有所回升，海外債融資曙光初現(xiàn)。