>> 平安證券-房地產(chǎn)行業(yè)城市草根調(diào)研系列報告之十三-深圳篇：乍暖還寒，回歸理性-230207
| 上傳日期： |
2023/2/7 |
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| 1968KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
平安證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
楊侃,王懂揚 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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平安觀點：
指導(dǎo)價出臺后樓市冰封，二手成交連續(xù)兩年腰斬。2021年2月8日深圳二手房指導(dǎo)價政策出臺，二手房首付比例變相提高，買賣雙方缺乏真實成交數(shù)據(jù)作為參考，加重買方觀望情緒，樓市進(jìn)入調(diào)整期。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年全年深圳二手住宅月均成交量僅為2021年的53.3%、2020年的22.8%，2022年12月二手住宅平均成交價較2021年2月高點回調(diào)約25.8%。2022年二手房冰點情緒傳導(dǎo)至新房市場，新盤再無“萬人搖號”現(xiàn)象，全年全市僅5個日光盤，且認(rèn)籌比例均不及1比3。同時具備現(xiàn)房優(yōu)勢的二手住宅降價成交擠壓一手樓盤價格倒掛空間，新房庫存及去化周期累積上升，部分區(qū)域庫存達(dá)歷史高峰。
新盤折扣普遍，節(jié)后來訪上升。走訪的3個項目開盤折扣幾個至十余個點不等，非核心區(qū)項目普遍轉(zhuǎn)介，市場傭金3個點左右，以價換量仍是市場主流。項目區(qū)位、品質(zhì)、價格（是否與周邊二手倒掛）為當(dāng)前購房者的重要考量因素，核心區(qū)樓盤低定價戶型相對容易去化。盡管節(jié)后樓盤到訪量有所改善，走訪樓盤較開盤收回1-2個點折扣不等，但深圳樓市成交底部徘徊已久，客戶信心恢復(fù)、到訪轉(zhuǎn)化成交仍需時間。此外目前二手房冰封、成交周期拉長亦制約置換等改善性需求釋放。
投機(jī)需求淡出，回歸“房住不炒”。當(dāng)前客戶買房主要以自住需求為主，且更加注重資金安全。非核心區(qū)剛需盤客戶多為首次置業(yè)，首付比例3成居多。僅核心區(qū)改善盤存在少數(shù)買入低定價戶型的資產(chǎn)配置需求，且客戶全款比例較高，首付比例多在6成以上，樓市逐漸回歸“房住不炒”。
投資建議：深圳樓市調(diào)整歷經(jīng)2年之久，投機(jī)需求已淡出市場，但買方觀望情緒依然濃厚，更加注重資金安全，二手流通冰封亦制約客戶改善置業(yè)，以價換量仍是市場主流。整體來看，地產(chǎn)板塊仍處于“強(qiáng)預(yù)期”與“弱現(xiàn)實”階段，但節(jié)后深圳來訪上升、開發(fā)商收回部分折扣、二手房帶看量的提升均反映市場預(yù)期正逐步好轉(zhuǎn)，我們認(rèn)為隨著后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力，疊加經(jīng)濟(jì)大環(huán)境逐步復(fù)蘇，房價及收入預(yù)期的修復(fù)，二季度銷售有望逐步企穩(wěn)。短期建議逢低布局積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企，如保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)。同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會，如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。
風(fēng)險提示：1）政策改善及時性低于預(yù)期風(fēng)險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險；3）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動超出預(yù)期風(fēng)險。
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