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政策面：中央積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，增加城市樓市購(gòu)買力基本盤，多地對(duì)下調(diào)房貸利率。中央：1)發(fā)改委：推動(dòng)大型易地扶貧搬遷安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。分類引導(dǎo)大型安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化，推動(dòng)安置區(qū)與所在城鎮(zhèn)一體化建設(shè)發(fā)展，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)安置區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村安置區(qū)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。2)證監(jiān)會(huì)：促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。增強(qiáng)股債融資、并購(gòu)重組政策對(duì)科創(chuàng)企業(yè)的適應(yīng)性和包容度。在服務(wù)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、支持平臺(tái)經(jīng)濟(jì)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，推出更多務(wù)實(shí)舉措。各地：1）溫州、襄陽(yáng)、寧波等多市實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策，針對(duì)購(gòu)房者給予現(xiàn)金、消費(fèi)券等形式的補(bǔ)貼；2）鄭州、天津、福州等市調(diào)整房貸利率，對(duì)按揭利率均進(jìn)行了下調(diào)；3）天津、洛陽(yáng)、南京等市發(fā)布組合政策，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展；4）濟(jì)寧、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等市發(fā)布公積金調(diào)整政策，增加公積金貸款額度、購(gòu)買預(yù)售商品住房可提取公積金支付首期款等政策。
　　基本面：本周為2023年春節(jié)假期后首周，為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的可比性，將本周數(shù)據(jù)與2022年春節(jié)假期后首周數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。本周新房及二手房成交面積同比均上升，市場(chǎng)熱度提升。本周30大中城市商品房成交面積196萬(wàn)平，同比+4.1%。分線城市來(lái)看，本周一線城市同比下降，二三線城市同比上升。本周18城二手房成交面積125萬(wàn)平，同比+97.8%。分線城市來(lái)看，本周各線城市同比均顯著上升。
　　板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下跌0.74%，房地產(chǎn)跑贏大盤0.21pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下跌4.75%，房地產(chǎn)跑輸大盤-0.21pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)本周收益率排名7。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌4.86%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤3.12pct，表現(xiàn)弱于大市。
　　本周觀點(diǎn)：本周證監(jiān)會(huì)再提促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。本周鄭州、天津、福州等城市下調(diào)房貸利率，自1月動(dòng)態(tài)房貸利率調(diào)節(jié)機(jī)制建立以來(lái)，多個(gè)城市下調(diào)房貸利率，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，1月份首套房貸利率下限首次下調(diào)的城市達(dá)到15個(gè)。本周對(duì)比2022年春節(jié)后首周數(shù)據(jù)來(lái)看，新房、二手房成交數(shù)據(jù)同比均上升，其中二手房市場(chǎng)回暖顯著。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，1月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，為自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)首次止跌，我們認(rèn)為二手房市場(chǎng)正在逐漸從“量穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“價(jià)穩(wěn)”階段。目前處于放松政策的落實(shí)階段，多重利好政策正在持續(xù)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善，行業(yè)調(diào)整已經(jīng)逐步進(jìn)入到最后階段。我們認(rèn)為，1）地產(chǎn)需求修復(fù)節(jié)奏上會(huì)在5-6月出現(xiàn)成交量修復(fù)，2）需求端及供給端政策預(yù)計(jì)將持續(xù)至2023年全年，房企受益政策程度在2023年會(huì)更加分化，因此優(yōu)質(zhì)房企集合政策利好偏向和基本面修復(fù)利好偏向，估值有望繼續(xù)提升，繼續(xù)看好2023年兩類房企跑出Alpha：1）頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，穿越周期確定性強(qiáng)，定增有望率先通過，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表：保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)；2）中型和地域性穩(wěn)健類公司：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。房地產(chǎn)交易量修復(fù)利好中介公司：貝殼。竣工率先修復(fù)利好物業(yè)公司2023年業(yè)績(jī)修復(fù)，重點(diǎn)推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期，融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期