>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第5周周報(1月28日-2月3日)：1月百強房企銷售同比降幅仍超三成，二手房成交情況仍好于新房-230207
| 上傳日期： |
2023/2/7 |
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| 2762KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本周新房成交面積較節(jié)前一周下降3%，二手房成交面積較節(jié)前一周上漲42%。土地市場同比量價齊跌，溢價率同比上升。
核心觀點
本周新房成交面積較節(jié)前一周下降3%，二手房成交面積較節(jié)前一周上漲42%。43城新房成交面積239.1萬平方米，同比上升155.5%，較春節(jié)前一周（第3周）下降3%。一、二、三線城市同比增速分別為40.8%、383.2%、30.3%，較第3周增速分別為-22%，3%、-1%。15城二手房成交面積130.2萬平方米，同比上升1091.2%，較春節(jié)前一周（第3周）增長42%；一、二、三線城市同比增速分別為1448.6%、1130.0%、1177.5%，較第3周增速分別為68%、38%、39%。（由于2022年同期為春節(jié)假期，基數(shù)相對較低，本周新房與二手房成交同比增速較高；環(huán)比方面，由于基數(shù)為2023年第4周春節(jié)周，基數(shù)相對較低，因此與春節(jié)前一周，即第3周進(jìn)行比較）
新房庫存面積與去化周期同比均上升。14城新房庫存面積為1.03億平，同比上升0.3%，去化周期為16.4個月，同比上升4.7個月。一、二、三線城市庫存面積同比增速分別為12.4%、-9.5%、-14.7%；去化周期分別為13.1、13.7、16.1個月，同比分別變化4.6、4.1、-0.3個月。
土地市場同比量價齊跌，溢價率同比上升。百城土地成交建面562萬平，同比下降85.7%；成交土地總價為53億元，同比下降87.2%；樓面均價為944元/平，同比下降10.3%；百城成交土地溢價率為5.80%，同比上升136.7%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比因春節(jié)周無相關(guān)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為49.0億元，由于上周與去年同期均為春節(jié)周無相關(guān)數(shù)據(jù)，因此無同比環(huán)比增速數(shù)據(jù)；凈融資額為-61.6億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為49.0億元；凈融資額為-22.9億元。其中民企國內(nèi)債券發(fā)行總量0億元；凈融資額為-38.7億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-0.7%，較上周下跌1.5個百分點；相對滬深300收益為0.3%，較上周上漲2.1個百分點。房地產(chǎn)板塊PE為13.20X，較上周下降0.11X。北上資金對電力設(shè)備、汽車和非銀金融加倉金額較大，分別為107.6、44.72和44.24億元。對房地產(chǎn)的持股占比下降0.07%（上周為下降0.06%），凈買入-8.75億元（上周凈買入-2.23億元）。
投資建議
從房企銷售來看，2023年1月百強房企全口徑銷售額3994億元，同比下降32%，同比降幅與2022年12月基本持平。房企表現(xiàn)分化加劇，部分優(yōu)質(zhì)房企銷售同比增速回正：越秀（+60%）、建發(fā)（+29%）、華發(fā)（+19%）、濱江（+17%）、卓越（+9%）、華潤（+7%）、招蛇（+5%）、保利（+4%）、龍湖（1%），美的、卓越、金隅也是首次進(jìn)入了TOP20房企榜單。雖然春節(jié)假期迎來返鄉(xiāng)高峰，到訪量呈現(xiàn)增長，但實際成交仍未有明顯增加，經(jīng)濟環(huán)境以及房價預(yù)期仍較弱，市場修復(fù)仍然需要時間，預(yù)計短期內(nèi)整體銷售仍難有起色。我們預(yù)計全國需求端最早或在3、4月出現(xiàn)明顯修復(fù)的可能，但銷售仍有可能波動，其持續(xù)性的回暖仍要等待整體經(jīng)濟修復(fù)后。預(yù)計未來兩個月政策節(jié)奏加快，在觀察落地效果的同時重點關(guān)注基本面恢復(fù)更快的以及受融資政策邊際利好更多的房企。
具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：新城控股、美地置業(yè)、金地集團(tuán)、萬科A、綠地控股、龍湖集團(tuán)。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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