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城市宏觀：重慶區(qū)位優(yōu)渥，經濟持恢復增長態(tài)勢，戰(zhàn)略地位和影響力頗高。重慶位于中國西南部，市轄26個區(qū)、8個縣、4個自治縣，總面積8.24萬平方千米，2021年常住人口總量達3212萬人，比2011年增加268萬人，年均增加26萬人,年均增速0.9%，快于同期全國水平0.4個百分點。2022年，重慶GDP突破2.9萬億元，同比增長2.6%，總體實力持續(xù)提升，在全國百強城市中仍名列前茅，規(guī)模以上工業(yè)、建筑業(yè)為主的第二產業(yè)增長較快，依然是推動重慶經濟穩(wěn)定發(fā)展的主要引擎。2021年全市常住人口城鎮(zhèn)化率突破70%，領先全國平均水平5.6pct，位居全國第8位，中西部地區(qū)首位。
　　房地產市場：2022年成交量同比下跌四成。2022年重慶商品房銷售面積4439萬平，同比下降28.4%；其中，住宅銷售面積2939萬平方米，同比下降40.0%。房地產開發(fā)投資3468億元，同比下降20.4%；其中，住宅投資2609億元，同比下降20.7%。新開工面積2224萬平，同比下降54.4%；其中，住宅新開工1541萬平，下降52.3%?？⒐っ娣e2796萬平，同比下降33.4%；其中，住宅竣工面積1920萬平，同比下降29.5%?？傮w來說，下半年成交弱于上半年，成交峰值出現在2月份。在樓市低迷期，新增預售證、真正投入市場的房源數更是肉眼可見的在下滑。
　　從房價來看，2022年5月開始新房、二手房房價都出現了明顯的下跌，至12月分別跌至11732元/平和13681元/平。復盤近十年的重慶房價走勢，2017年成為重慶房價破萬的重要分水嶺，而2022年樓市行情急劇下跌，房價也掉頭下降。從2022年全年來看，新房、二手房房價均價分別為11785、13976元/平，同比分別下滑6%和上漲3%，短期趨穩(wěn)，但一二手剪刀差增大態(tài)勢明顯，出現房價倒掛的原因是由于：1）開發(fā)商暴雷，新房出現停工不能按時交付，購房者對新房信心下降轉而購買更具有安全性的二手房。2）過去幾年的新房成交規(guī)模較大，市場存在大量次新房，需求增加，推高二手房成交均價。3）較多購房者傾向購買核心區(qū)域二手房，更加重視落成的便利交通路網和完善的商業(yè)體系，其次是改善型二手房擁有更加優(yōu)質的教育資源。
　　購房客：近幾年購房客以本地人居多，占比約9成及以上，以自住需求為主，投資需求較弱，新房成交面積段主要集中在90平以下，二手房成交的面積段主要集中在120平以下。
　　開發(fā)商格局：目前市場以外地房企為主，本地房企以金科、龍湖等為代表。2022年重慶銷售前三的房企為金科、融創(chuàng)、龍湖，銷售額均超過100億元。TOP10銷售集中度擴大4pct至37%，在市場調整期，購房者更追逐頭部企業(yè)的品牌信譽度。TOP11-30企業(yè)市占率20%，梯隊內市場份額競爭激烈，企業(yè)間卡位競爭強。
　　土地市場：呈現“擠牙膏式”供應，土地成交同比量價齊跌，土拍熱度明顯不足。2022年全年成交土地數量888宗，同比下降27.7%；成交土地規(guī)劃建面5885萬平，同比下降26.7%；成交總價841億元，同比下降52.5%；樓面價1219元/平，同比下降16.1%；溢價率3.1%，同比下降62.8%。土地成交受樓市下行、疫情反復等多方因素影響，政府放慢推地節(jié)奏，土地市場縮量明顯，樓面均價明顯下調。企業(yè)拿地熱情逐漸降低，拿地企業(yè)以央國企為主，拿地板塊聚焦企業(yè)深耕型，“新板塊”拿地謹慎。
　　政策：2022年重慶從商業(yè)貸款的支持群體、房產套數認定放寬了限貸，兩次主動調整公積金貸款政策。目前，重慶已有政策主要為限貸與限售政策。1）限貸：首套、二套房首付比例分別為30%、40%；首套、二套房貸利率分別為4.1%、4.9%。2）限售2年。
　　項目調研：我們調研了重慶市中心城區(qū)熱度前列的萬科·城市花園和招商1872。1）萬科·城市花園：項目由萬科打造，銷售均價16000元/平，共開919套房源，總去化率約為60.9%，物業(yè)公司為萬科物業(yè)。項目主推建面約101-131平米花園洋房、建面約88-99平米小高層，建面約140平米大城院墅。春節(jié)期間到訪量和購房熱度有明顯提升，購房者以改善居住環(huán)境和周邊上班方便為目的選購此樓盤，并且以購買花園洋房和小高層為主，開發(fā)商推出備案價打折和契稅減免等優(yōu)惠活動。項目優(yōu)勢在于：區(qū)域上處于價值高地，配套上出行方便、商業(yè)齊全，產品上品牌口碑強、低容積率。2）招商·1872：由招商蛇口打造多元業(yè)態(tài)約40萬方綜合體大城。銷售均價16500元/平，共開250套房源，總去化率約為64.4%，物業(yè)公司為招商積余。項目首開推出共4個戶型，建面為89平米、100平米、128平米和141平米。招商集團深耕重慶十余年得到重慶人民認可，該樓盤周邊配套成熟以及地處中心片區(qū)，近期購房者仍然以本地為主占比超九成，主要由于自住剛需購置此樓盤，對比春節(jié)前到訪量和購房熱度持續(xù)上升。優(yōu)勢在于聚合三軌道、五大商圈、彩云湖公園、四大醫(yī)療等城市級成熟配套已落地。