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高頻成交景氣vs領(lǐng)先指標(biāo)走弱，復(fù)蘇趨勢下走向分化
　　3月新房和二手房高頻成交數(shù)據(jù)依然景氣，推盤放量+前期認(rèn)購轉(zhuǎn)簽驅(qū)動新房復(fù)蘇斜率超過二手房。從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)來看，帶看、案場、景氣、經(jīng)紀(jì)人預(yù)期指數(shù)環(huán)比走弱，城市之間分化加大，4月高頻數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)一定波折。但需要指出的是，3月領(lǐng)先指標(biāo)環(huán)比走弱并不意味著市場熱度很低，主要是2月熱度偏高，目前多數(shù)領(lǐng)先指標(biāo)依然高于22年最高值，市場復(fù)蘇的大趨勢依然清晰。在行業(yè)復(fù)蘇和政策呵護(hù)的背景下，我們持續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的貝塔機(jī)遇，看好優(yōu)質(zhì)頭部房企將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢，在房地產(chǎn)向新發(fā)展模式過渡的進(jìn)程中占得先機(jī)。
　　高頻數(shù)據(jù)：依然景氣，推盤放量+認(rèn)購轉(zhuǎn)簽驅(qū)動新房復(fù)蘇斜率超過二手房
　　新房方面，23年3月60城新房成交面積環(huán)比+35%，同比+36%，同比增速較1-2月（-9%）顯著改善，累計同比增速已經(jīng)轉(zhuǎn)正至6%。二手房方面，3月26城二手房成交面積環(huán)比+50%，同比+97%，同比增速較1-2月（+44%）顯著擴(kuò)大，累計同比增速擴(kuò)大至65%。從高頻成交數(shù)據(jù)來看，3月新房和二手房盡管都存在一定波折，但總體上都繼續(xù)處于復(fù)蘇通道之中，尤其是新房在供給端推盤放量（根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，3月31城推盤面積環(huán)比+126%，同比+45%）以及前期認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約的驅(qū)動下，復(fù)蘇斜率超過了二手房。
　　領(lǐng)先指標(biāo)：環(huán)比走弱，但多數(shù)指標(biāo)依然高于22年最高值
　　但從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)來看，市場熱度環(huán)比正在走弱。從最前端的指標(biāo)來看，3月二手房帶看指數(shù)環(huán)比-3.7至27.2，新房案場指數(shù)雖然仍有微幅增長（環(huán)比+0.2至24.8），但50城中有24城環(huán)比下滑，分化明顯。帶看走弱疊加掛牌量較高，業(yè)主端漲價動能偏弱，二手房市場景氣指數(shù)環(huán)比-3.0至21.9，但成交價相較掛牌價的折價率還是略有收窄。這些都使得經(jīng)紀(jì)人預(yù)期回歸中性，KMI指數(shù)連降四周至50，剛好落在榮枯平衡線上。不過，盡管環(huán)比有所調(diào)整，3月帶看、案場、景氣指數(shù)依然高于22年最高值，KMI指數(shù)依然高于22年均值，市場復(fù)蘇的大趨勢仍然清晰。
　　區(qū)域觀察：一二線城市新房案場指數(shù)更有韌性，城市分化加大
　　根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，3月各線城市在二手房市場景氣、帶看、KMI指數(shù)方面變化趨勢一致。但在新房案場指數(shù)上，一二線城市環(huán)比上升，三線城市環(huán)比下降，城市之間也呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。重點城市群來看，京津冀在帶看、折價率、案場指數(shù)方面表現(xiàn)最優(yōu)，海西和粵港澳城市群分別在市場景氣和KMI指數(shù)方面表現(xiàn)最優(yōu)。領(lǐng)先指標(biāo)表現(xiàn)靠前的城市包括深圳、杭州、昆明、上海、成都、西安，靠后的城市包括常州、哈爾濱、紹興、溫州、中山、蕪湖、沈陽、南通、嘉興。
　　投資建議
　　重點推薦：1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股、金地集團(tuán)；2）具備資源整合空間的房企：城建發(fā)展、華聯(lián)控股；3）港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、萬物云、招商積余、新大正。
　　風(fēng)險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險。