>> 申港證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)：銷售市場(chǎng)熱度延續(xù)，形成底部復(fù)蘇特征-230312
| 上傳日期： |
2023/3/13 |
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| 1544KB |
| 格式： |
pdf 共12頁(yè) |
來源： |
申港證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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每周一談：銷售市場(chǎng)熱度延續(xù)形成底部復(fù)蘇特征
近期二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出持續(xù)熱度，13城二手房高頻銷售數(shù)據(jù)連續(xù)多周實(shí)現(xiàn)單周同比高增速。截止至3月11日（周六），重點(diǎn)13城二手房當(dāng)周銷售面積同比增速為+62%，累計(jì)同比增速+30%，連續(xù)5周單周同比增速保持在60%以上。
新房市場(chǎng)熱度雖不及二手房市場(chǎng)，但30城銷售面積已連續(xù)三周實(shí)現(xiàn)單周同比正增速。截止至3月11日（周六），30城新房當(dāng)周銷售面積同比增速為+13%，累計(jì)同比增速-8%，連續(xù)3周單周同比正增長(zhǎng)。
回顧歷史周期，二手市場(chǎng)的情緒一般同步或略微領(lǐng)先新房市場(chǎng)復(fù)蘇，二者的情緒幅度間隔在0-3個(gè)月。使用70城的價(jià)格指數(shù)來衡量一二手房的市場(chǎng)情緒，從歷史周期底部的表現(xiàn)來看，一二手價(jià)格指數(shù)單月同比增速的底部、回正等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)常領(lǐng)先新房0-3個(gè)月實(shí)現(xiàn)回正，即二手房市場(chǎng)情緒領(lǐng)先新房0-3個(gè)月修復(fù)；從這一時(shí)滯效應(yīng)來看，本輪二手房市場(chǎng)自2022年12月底開始出現(xiàn)邊際改善，進(jìn)入3月后熱度向新房逐步傳導(dǎo)，符合歷史經(jīng)驗(yàn)。
從量?jī)r(jià)單月同比增速觀察修復(fù)的特征，表現(xiàn)為量在價(jià)先，復(fù)蘇節(jié)奏相近特點(diǎn)：
量在價(jià)先：全國(guó)商品房銷售面積單月同比領(lǐng)先價(jià)格指數(shù)實(shí)現(xiàn)單月同比轉(zhuǎn)向及回正，2012及2015年銷售面積首次回正領(lǐng)先價(jià)格指數(shù)依次為6、8個(gè)月；
量升價(jià)穩(wěn)：價(jià)格指數(shù)同比觸底時(shí)，銷售面積單月同比修復(fù)至正負(fù)零附近；
量?jī)r(jià)負(fù)區(qū)間的長(zhǎng)度相近：具體來看價(jià)格指數(shù)單月同比負(fù)區(qū)間略長(zhǎng)于銷售面積，其中2012、2015年周期新房?jī)r(jià)格指數(shù)與銷售面積單月同比負(fù)區(qū)間分別為10/8個(gè)月（2012）、15/13個(gè)月（2015）。
從價(jià)格指數(shù)的自身特點(diǎn)來看，當(dāng)前售價(jià)觸底的跡象已較明顯。參考以往周期，價(jià)格指數(shù)單月同比的底部，增速曲線均出現(xiàn)連續(xù)多月的平緩走勢(shì)，隨后觸底逐步回升；2022年9月-2023年1月的70城價(jià)格指數(shù)已表現(xiàn)出明顯的筑底現(xiàn)象。
以上為參考?xì)v史周期的數(shù)據(jù)特征，從行業(yè)內(nèi)部邏輯也可對(duì)復(fù)蘇節(jié)奏進(jìn)行解釋：
歷次地產(chǎn)周期進(jìn)入下行往往由進(jìn)入下半年開始加速：7月為傳統(tǒng)銷售淡季，加速市場(chǎng)看空情緒：
市場(chǎng)修復(fù)往往在一季度末，且二手房領(lǐng)先新房：①低基數(shù)效應(yīng)；②下半年臨近年末，購(gòu)房者普遍持幣觀望，春節(jié)后積壓需求釋放帶動(dòng)情緒修復(fù)；③節(jié)后二手房置業(yè)有不低比例來源于學(xué)區(qū)置業(yè)客戶需在入學(xué)季前完成購(gòu)置，該部分客戶剛需屬性較強(qiáng)，率先帶動(dòng)二手房市場(chǎng)情緒修復(fù)。
盡管當(dāng)前商品房市場(chǎng)難言完全復(fù)蘇，不同能級(jí)城市間由于供需比例等原因存在分化，但市場(chǎng)的情緒已開始修復(fù)，復(fù)蘇的特征已形成，對(duì)于已經(jīng)回暖的城市我們認(rèn)為市場(chǎng)改善有確定性和持續(xù)性，后續(xù)關(guān)注其他城市的銷售改善情況。
數(shù)據(jù)追蹤（2月27日-3月5日）：
新房市場(chǎng)：30城成交面積單周及累計(jì)同比分別為+24pct、-10pct，一線城市+23pct，-15pct，二線城市+24pct，-12pct，三線城市+28pct，+4pct。
二手房市場(chǎng)：13城二手房成交面積單周同比+80ct，累計(jì)同比+26pct。
土地市場(chǎng)：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-5pct，成交建筑面積累計(jì)同比+16pct，成交金額累計(jì)同比+11pct，土地成交溢價(jià)率為2%。
城市行情環(huán)比：北京（+34pct），上海（+11pct），廣州（+24pct），深圳（+34pct），南京（+17pct），杭州（-26pct），武漢（-11pct）。
投資策略：建議關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健及資信背景較好龍頭房企保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團(tuán)。關(guān)注產(chǎn)品導(dǎo)向邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿?guó)央企龍頭建發(fā)國(guó)際、越秀地產(chǎn)。關(guān)注經(jīng)營(yíng)狀況改善的民企，關(guān)注中小市值國(guó)企規(guī)模擴(kuò)張，代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。
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