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GDP萬億城市，人口持續(xù)流入，人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)。南京作為江蘇省省會(huì)，位于中國(guó)東部、瀕臨近海，南北長(zhǎng)、東西窄，總面積6587平方公里。22年GDP16908億元，省內(nèi)排名第二，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率高，占比達(dá)62.2%。南京是典型的人口凈流入城市，常住人口942.34萬人，城鎮(zhèn)化率86.9%，受教育程度全國(guó)領(lǐng)先。居民人均可支配收入6.9萬元，人均GDP17.9萬元，分列全省第二、第三。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：老城供不應(yīng)求，遠(yuǎn)郊庫存高企，整體量?jī)r(jià)震蕩上升。南京房?jī)r(jià)在21年已經(jīng)突破2.5萬的門檻，從各區(qū)來看，南京新房市場(chǎng)發(fā)展不均衡，老城區(qū)域（玄武、秦淮、建鄴、鼓樓）供不應(yīng)求，均價(jià)普遍在4萬以上，遠(yuǎn)郊外圍庫存高企，均價(jià)在2萬以下。
　　新房市場(chǎng)：（1）22年新房供銷面積減半，庫存高位震蕩，去化周期拉長(zhǎng)。2022年南京全市商品住宅供應(yīng)面積742.79萬平，同比下降49%，成交面積802.73萬平，同比下降35%，商品住宅成交均價(jià)31594元/平，同比增長(zhǎng)7.2%。2022年12月和2023年1月，南京市商品住宅庫存分別為990、981萬平，對(duì)應(yīng)去化周期長(zhǎng)達(dá)14.8、15.8周。分區(qū)域來看，浦口、江寧、建鄴、雨花成交居前，但江寧區(qū)均價(jià)下滑明顯；分產(chǎn)品來看，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購置改善房的意愿較強(qiáng)，且購買力強(qiáng)勁。（2）22年樓市利好政策頻出，“四限”持續(xù)放松，同時(shí)減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼刺激購房需求，首套房貸利率降至4.1%，二套利率約4.9%。
　　二手房市場(chǎng)：成交套數(shù)下降三成，價(jià)格波動(dòng)不大。22年南京共發(fā)生二手房交易73451宗，同比下降34%，成交面積656萬平，同比下滑34%，月均成交套數(shù)僅6121套，處于近五年最低值，成交均價(jià)為30036元/平。
　　政策與土地市場(chǎng)：“兩集中”新政先緊后松，南京已放松毛坯限價(jià)，仍難掩地市走低。（1）土拍規(guī)則：溢價(jià)率上限不變，出讓金繳納、開發(fā)資質(zhì)等皆松綁，并從22年第三批次全面取消毛坯限價(jià)。（2）土拍情況：22年南京涉宅用地供銷規(guī)模雙降，地價(jià)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，兩江板塊為成交主力。22年全市完成5批次集中供地，供應(yīng)建面1059.4萬平，同比下降42%，成交建面884.2萬平，同比下降46%，成交樓面價(jià)14794元/平，同比上漲20%，兩江板塊因江北新主城的建設(shè)而成交增多。房企拿地意愿弱，城投托底比例逐批次上升。
　　投資建議：建議關(guān)注深耕南京，在核心片區(qū)項(xiàng)目較多、客群明確、在本輪節(jié)后銷售熱度提升中表現(xiàn)較好且拿地意愿較高的優(yōu)質(zhì)房企保利發(fā)展、招商蛇口；拿地積極性較高的建發(fā)國(guó)際。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)