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事件：綠城服務(wù)預(yù)計(jì)2022年?duì)I收增速超18%，歸母凈利潤(rùn)同比下滑30%-40%
　　2023年3月10日，綠城服務(wù)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)期2022年度公司未經(jīng)審核的收入將錄得超過(guò)18%的增長(zhǎng)，同時(shí)，公司未經(jīng)審核的核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及未經(jīng)審核的權(quán)益股東應(yīng)占溢利較2021年同期下降分別約5%至10%，及30%至40%。該降幅主要原因是：(1)基于審慎原則，應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款減值準(zhǔn)備增加，以及金融工具等資產(chǎn)減值增加；(2)受中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及疫情反復(fù)影響，公司收入增幅下降的同時(shí)成本上漲。
　　點(diǎn)評(píng)：基礎(chǔ)物管穩(wěn)健，獨(dú)立發(fā)展能力較強(qiáng)，疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)致短期利潤(rùn)承壓
　　1)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，基本盤穩(wěn)??；市場(chǎng)拓展領(lǐng)先行業(yè)，獨(dú)立發(fā)展能力強(qiáng)。公司預(yù)計(jì)收入同比增長(zhǎng)超過(guò)18%（符合我們預(yù)期）；中長(zhǎng)期看，基礎(chǔ)物業(yè)管理是業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)，近三年基礎(chǔ)物管收入占比均超過(guò)60%，2022H1為64%，截至2022H1公司在管面積3.5億平，儲(chǔ)備面積3.7億平，合約面積/在管面積為2.05，明顯領(lǐng)先于我們重點(diǎn)關(guān)注的19家物業(yè)公司，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較為充裕；公司高品質(zhì)服務(wù)帶來(lái)良好的口碑和品牌美譽(yù)，第三方拓展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出，22H1第三方在管面積占比86%，領(lǐng)先同業(yè)，持續(xù)為行業(yè)獨(dú)立發(fā)展樹立標(biāo)桿。
　　2)下半年疫情和房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境等因素持續(xù)影響，利潤(rùn)率短期承壓。本次公告預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤(rùn)同比下降30%-40%（低于我們中期預(yù)測(cè)下降16%），我們?cè)诠?022年中期業(yè)績(jī)點(diǎn)評(píng)中提出，2022年上半年由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和疫情影響，公司員工成本及資產(chǎn)減值損失準(zhǔn)備較上年同期有所增加，疊加金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)，非經(jīng)營(yíng)性因素對(duì)利潤(rùn)短期有影響。22H1公司35%收入來(lái)自大杭州地區(qū)，41%收入來(lái)自長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)，下半年國(guó)內(nèi)新冠疫情仍有反復(fù)，公司收入下滑且成本提升，如部分社區(qū)增值業(yè)務(wù)無(wú)法正常開展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖進(jìn)程較為緩慢（22H1公司地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比14%），多重因素影響下，公司金融資產(chǎn)減值較往年有所增加，業(yè)務(wù)成本抬升，利潤(rùn)率短期承壓，我們認(rèn)為暫時(shí)性因素不影響公司長(zhǎng)期發(fā)展向好，2023年疫情影響解除，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步筑底回暖，公司整體利潤(rùn)率水平有望企穩(wěn)。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司基本面穩(wěn)健，品牌美譽(yù)度高，第三方外拓具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，獨(dú)立發(fā)展能力較強(qiáng)，科技板塊增長(zhǎng)潛力較大，由于外部環(huán)境因素影響導(dǎo)致利潤(rùn)端承壓，考慮經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況和房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)回暖進(jìn)程，我們下調(diào)公司利潤(rùn)率預(yù)測(cè)，以及地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)公司2022-2024年歸母凈利潤(rùn)為5.5億元（下調(diào)22%）/7.5億元（下調(diào)21%）/9.1億元（下調(diào)22%），當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2022-2024年P(guān)E為26倍/19倍/16倍，公司獨(dú)立性、品牌力較強(qiáng)，短期非經(jīng)營(yíng)因素影響利潤(rùn)，長(zhǎng)期發(fā)展向好，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致外拓不及預(yù)期，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和地產(chǎn)回暖不及預(yù)期。