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銷售金額增速修復(fù)，國央企銷售增速73%。本月重點頭部房企銷售面積同比上漲12%、銷售金額同比上漲30%，較1月修復(fù)50個百分點，銷售明顯修復(fù)。1）本月疫情及春節(jié)假期影響所積壓的購房需求釋放，尤其北京、上海、成都等重點城市成交活躍度回升，高能級城市住宅市場率先回暖帶動頭部房企銷售修復(fù)，隨著后續(xù)土地市場推動進(jìn)一步帶動情緒復(fù)蘇，高能級城市成交回暖態(tài)勢有望延續(xù)。2）復(fù)蘇繼續(xù)呈現(xiàn)國央企明顯優(yōu)于民企的局面。2月監(jiān)測的16家頭部房企中，國央企銷售金額增速達(dá)73%，而民企增速-11%，較上月降幅收窄，但仍保持下降態(tài)勢，除居民對民企保交樓擔(dān)憂外，過去民企擴(kuò)規(guī)模意愿強(qiáng)，下沉投資過程中積累的低質(zhì)量土儲拖累當(dāng)前供貨質(zhì)量，也是重要因素。
　　龍頭房企謹(jǐn)慎擴(kuò)儲，拿地量少熱度高，反映房企拿地聚焦高能級城市優(yōu)質(zhì)地塊。2月北京、杭州、蘇州等核心城市供地，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)促進(jìn)土拍市場點狀回暖，但優(yōu)質(zhì)供應(yīng)規(guī)模較小限制了龍頭房企拿地規(guī)模，本月重點房企拿地金額同比下滑48%，降幅明顯。1）本月重點頭部房企中，國央企華潤置地、越秀拿地最為積極，華潤拿地金額121億元，其中以64億獲取北京建面28萬方商業(yè)項目，擬落地北京第一座萬象城；越秀以59億、15%溢價率獲取北京兩宗優(yōu)質(zhì)宅地，繼續(xù)保持逆勢擴(kuò)土儲。民企新城控股，以25億、11.8%溢價率獲取杭州優(yōu)質(zhì)宅地。2）2月龍頭房企拿地溢價率上漲至8.6%，為2021年9月以來溢價率最高，拿地量少熱度高的表現(xiàn)，反映龍頭房企聚焦高能級城市優(yōu)質(zhì)地塊，謹(jǐn)慎擴(kuò)儲。2023年1-2月，重點追蹤的16家龍頭房企一二線拿地比例接近100%。3）隨著頭部房企投資布局轉(zhuǎn)移，低能級城市仍將面臨縮表下的價格下行壓力，復(fù)蘇將明顯滯后。
　　行業(yè)融資緩慢修復(fù)，國央企仍為發(fā)債主力。本月信用債發(fā)行規(guī)模366億元，基于2022年低基數(shù)同比增長18%，頭部房企發(fā)行信用債72億元。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位，如保利發(fā)展2月發(fā)債利率2.26%，相較2022年發(fā)債利率下降64bp，中海、金茂2月發(fā)債利率保持在4%以下。2）2023年部分房企仍存在較大的償債壓力，如金地、中南2023年到期債務(wù)占比接近50%，在銷售端緩慢的修復(fù)節(jié)奏下，融資端支持政策的落實仍需要進(jìn)一步加快。
　　 2023年投資機(jī)會關(guān)注“兩個中心、一個基本點”。2月銷售較快回暖，但市場對政策預(yù)期出現(xiàn)分歧，地產(chǎn)板塊下跌2%，在申萬一級板塊中排名第26，A股7家頭部房企普遍下跌，港股僅越秀地產(chǎn)小幅上漲1.6%，其余個股均有不同幅度下跌，頭部房企持續(xù)響應(yīng)融資新政，如招商蛇口擬定增募資不超過85億元、萬科A擬非公開發(fā)行A股股票募集不超過150億元。銷售市場好轉(zhuǎn)有助于公司向估值中樞上沿修復(fù)，仍然推薦“兩個中心，一個基本點”，1）以高能級城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2）以國央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢，該過程有望促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、萬科A、天地源、陽光股份等。
　　風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。