>> 國金證券-固定收益動(dòng)態(tài)報(bào)告：公募REITs再擴(kuò)容-消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs千呼萬喚始出來-230325
| 上傳日期： |
2023/3/26 |
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pdf 共3頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
樊信江 |
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在擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)提信心的背景下，2023年3月24日，發(fā)改委頒布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》、證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并將在未來進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。《通知》標(biāo)志著政策從供給端發(fā)力，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍。從2022年12月證監(jiān)會(huì)副主席李超表示將研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域的政策吹風(fēng)，到2023年3月《通知》正式落地，顯現(xiàn)出政策對(duì)支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs的重視和決心，通知亦對(duì)國內(nèi)公募REITs市場(chǎng)及房地產(chǎn)商業(yè)板塊、城投平臺(tái)文旅商業(yè)等將帶來深遠(yuǎn)影響。
新發(fā)展格局：鼓勵(lì)發(fā)行、拓寬行業(yè)、完善條款及立法
截至3月25日，市場(chǎng)共發(fā)行27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，累計(jì)募集金額908.9億元，涉及倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、清潔能源、保障房建設(shè)、高速公路等領(lǐng)域?！锻ㄖ诽岢?方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作?？傮w來看，近三年公募REITs支持政策主要有以下三個(gè)維度：1、鼓勵(lì)項(xiàng)目發(fā)行：通過增設(shè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)符合條件的主體進(jìn)行公募REITs發(fā)行；2、拓寬項(xiàng)目行業(yè)：從傳統(tǒng)基建向新基建項(xiàng)目傳導(dǎo)，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，2022年5月國務(wù)院將新能源項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)支持范圍；3、完善項(xiàng)目申報(bào)、發(fā)行相關(guān)條款并增加立法。
無論從海外經(jīng)驗(yàn)還是國內(nèi)存量資產(chǎn)占比來看，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施都是公募REITs市場(chǎng)的重要參與者，對(duì)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展都舉足輕重。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及資產(chǎn)特性與REITs天然契合，繼物流、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)園及保障性租賃住房后，《通知》從供給端進(jìn)一步擴(kuò)充了公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別，未來有望緩解公募REITs市場(chǎng)供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)，為國內(nèi)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展注入新的動(dòng)能和活力，進(jìn)一步豐富投資機(jī)構(gòu)的配置品種。
回歸本源：投融管退，政策對(duì)回收資金用途及使用提出了更細(xì)化的要求
《通知》提出凈回收資金應(yīng)主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新項(xiàng)目（含新建項(xiàng)目、改擴(kuò)建項(xiàng)目）；其中不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的小股東退出或補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等。同時(shí)督促回收資金盡快使用，基礎(chǔ)設(shè)施REITs購入項(xiàng)目（含首次發(fā)行與新購入項(xiàng)目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。凈回收資金使用進(jìn)度明顯不符預(yù)期的，應(yīng)審慎考慮新購入項(xiàng)目安排。我們認(rèn)為政策內(nèi)涵絕非僅是對(duì)房企進(jìn)行紓困或緩解其流動(dòng)性壓力，而是著眼長遠(yuǎn)旨在建設(shè)培育更高質(zhì)高效的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！锻ㄖ酚型龠M(jìn)投資良性循環(huán)，推動(dòng)國內(nèi)物業(yè)資管行業(yè)的長足高效發(fā)展，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最終服務(wù)于促消費(fèi)這一目的。
地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)及文旅商業(yè)類政府融資平臺(tái)將獲益
對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，政策可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)由高周轉(zhuǎn)、重開發(fā)、輕運(yùn)營向存量運(yùn)營價(jià)值升維、促進(jìn)投資轉(zhuǎn)型，打開房地產(chǎn)存量資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換空間，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力，提升估值溢價(jià)。優(yōu)質(zhì)房企的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs具備長期投資價(jià)值，將為公募REITs投資機(jī)構(gòu)提供了豐富配置品種，公募REITs未來將成為保障房、市場(chǎng)化長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)重要融資支持方式。政策利好信用資質(zhì)良好、具備從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型能力的行業(yè)龍頭房企；除有商業(yè)運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)及保有存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)房企外，持有商業(yè)運(yùn)營類、文旅商業(yè)類等資產(chǎn)的地方性政府融資平臺(tái)亦將獲益，有望促進(jìn)地方政府融資平臺(tái)盤活存量文旅、商業(yè)、物業(yè)等資產(chǎn)，拓寬其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及融資渠道。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策不及預(yù)期；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施景氣度下降。
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