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業(yè)績(jī)保持高增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　公司3月24日發(fā)布年報(bào)，22年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收19.8億元，同比+42%；歸母凈利潤(rùn)4.1億元，同比+28%，基本符合我們預(yù)期（4.2億元）?？紤]到公司毛利率有所下滑，我們下調(diào)毛利率預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)23-25年EPS至1.98/2.58/3.31元（23/24年前值2.07/2.75元），對(duì)于公司實(shí)現(xiàn)23年在管面積/營(yíng)收/利潤(rùn)增長(zhǎng)30%的目標(biāo)充滿信心?？杀裙酒骄?023PE為16倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司的密度優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司合理2023PE為17倍，目標(biāo)價(jià)38.38港幣（前值31.04港幣，基于18倍2022PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　剔除源泉稅影響后歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)36%
　　公司22年?duì)I收保持較快增長(zhǎng)。其中，基礎(chǔ)物管營(yíng)收同比+42%至11.9億元，主要由于在管面積同比+40%至4197萬平；5S增值服務(wù)營(yíng)收同比+79%至2.5億元，主要由于下半年裝修業(yè)務(wù)開始發(fā)力；非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收同比+29%至5.4億元，主要得益于關(guān)聯(lián)房企濱江集團(tuán)（001914 CH）的穩(wěn)健表現(xiàn)。公司歸母凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)收，主要因?yàn)椋?、裝修業(yè)務(wù)毛利率較低，導(dǎo)致5S增值服務(wù)毛利率同比-23.0pct至48.3%；2、計(jì)提源泉稅的一次性影響，若剔除源泉稅的影響，公司歸母凈利潤(rùn)同比+36%。
　　關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)定支持夯實(shí)密度優(yōu)勢(shì)，市拓穩(wěn)中有進(jìn)
　　公司關(guān)聯(lián)房企濱江集團(tuán)在22年展現(xiàn)出超越行業(yè)的經(jīng)營(yíng)韌性，銷售排名較21年前進(jìn)9位至第13位，拿地41宗，其中杭州38宗。濱江集團(tuán)22年為公司帶來凈增在管/合約面積335/788萬平，未來有望繼續(xù)為公司提供大量杭州項(xiàng)目，助力公司提升基礎(chǔ)物管營(yíng)收的同時(shí)，提高項(xiàng)目密度，為降本增效、5S增值服務(wù)帶來更大空間。截至22年末，公司杭州在管面積達(dá)到2707萬平，占比達(dá)到65%。此外，公司市場(chǎng)化拓展穩(wěn)中有進(jìn)，22年市拓合約面積同比+7%至1139萬平，第三方在管面積占比同比+6.9pct至55.1%，未來或?qū)⒃跒I江集團(tuán)布局較多的上海、寧波、平湖等城市進(jìn)一步深耕。
　　裝修業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀?S增值服務(wù)的增長(zhǎng)極
　　公司5S增值服務(wù)22H2實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.88億元，較22H1大幅增長(zhǎng)206%，主要因?yàn)楣鹃_始重點(diǎn)發(fā)力裝修業(yè)務(wù)，尤其是以自營(yíng)為主的硬裝業(yè)務(wù)。此外，我們認(rèn)為公司憑借杭州項(xiàng)目密度和口碑優(yōu)勢(shì)，在房屋經(jīng)紀(jì)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)等業(yè)務(wù)方面亦具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?br>　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，5S增值服務(wù)不及預(yù)期。