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消費基礎設施納入REITs試點范圍。年前證監(jiān)會副主席李超提出研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產等領域，3月24日，發(fā)改委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》，《通知》提出研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，納入消費類基礎設施是公募REITs健康長遠發(fā)展的重大突破也是必然趨勢，公募REITs市場底層資產迎來擴容，市場建設迎來新機遇。
　　消費基礎設施納入REITs試點范圍，潛在盤活空間超過萬億。目前美國是全球最大也是最成熟的REITs市場，包含基礎設施、住宅、零售等13大類市值1.13萬億美元，其中商業(yè)地產和住宅類合計5439億美元，包括住宅1892億美元、零售1567億美元、健康中心946億美元、寫字樓714億美元、度假酒店320億美元，占比近五成。我國房地產行業(yè)已逐步從增量時代進入存量時代，尤其是商業(yè)地產領域，存量盤活空間較大。根據EPRA，2021年我國商業(yè)不動產存量市值約35萬億人民幣，參考美國商業(yè)地產REITs化率約4.8%，我們保守假設商業(yè)不動產的可證券化率在2%-3%之間，則其市場潛在規(guī)模在7000-10500億元之間。長期來看，公募REITs是盤活商業(yè)地產存量、打通“融、投、管、退”全鏈條的重要方式。
　　公募REITs兼具債性和股性特征，上市以來表現(xiàn)亮眼。公募REITs兼具股、債特征，與十年期國債、一年期國債、中證轉債相關性分別為0.60、0.48、0.50，與滬深300、中證500相關性分別為-0.43、-0.31。REITs加權平均漲幅為12.13%，25只REITs中有21只REITs均錄得上漲，而同期上證指數下跌7.47%。從資產增值收益看，倉儲物流、清潔能源表現(xiàn)強勢，從分紅收益看，生態(tài)環(huán)保類REITs、高速公路REITs分紅較多。上市以來整體不斷攀升趨勢，換手率準備趨于穩(wěn)定。雖然市場經過一段時間的調整，但目前估值仍處于較高位置，仍不便宜。
　　投資建議：公募REITs擴容及常態(tài)化發(fā)行節(jié)奏明顯開始提速，市場建設迎來新機遇。發(fā)改委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》，公募REITs底層資產擴容至消費基礎設施，對于擁有優(yōu)質消費資產、運營能力強的企業(yè)將注入新鮮血液，盤活存量產，改善運營水平。建議關注具有優(yōu)質消費類基礎設施資產擴容機會，此外持續(xù)關注打新、擴募及相關運營穩(wěn)健REITs投資機會。
　　風險提示：基礎設施項目的行業(yè)及項目運營風險；現(xiàn)金流預測偏差風險；相關支持政策調整風險。