>> 東北證券-策略點評報告：消費基礎設施納入REITs試點范圍點評-230328
| 上傳日期： |
2023/3/29 |
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| 867KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
東北證券 |
| 評級： |
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作者： |
吳胤翔 |
| 下載權限： |
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主要事件：3月24日，發(fā)改委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》，文件提出研究支持消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，公募REITs市場底層資產迎來擴容，市場建設迎來新機遇。同日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域REITs常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》。
擴容至消費基礎設施?！锻ㄖ诽岢鲅芯恐С衷鰪娤M能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，納入消費類基礎設施是公募REITs健康長遠發(fā)展的重大突破也是必然趨勢。另外《通知》要求嚴禁規(guī)避房地產調控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資，還是延續(xù)房住不炒的整體基調。此外政策首次對產權和經營權類REITs收益指標開始區(qū)分，體現了監(jiān)管部門在提升基礎設施REITs市場化定價能力方面的長遠考慮。針對保租房REITs亦降低發(fā)行規(guī)模標準，首次規(guī)模不低于8億元（原要求不低于10億），政策呵護意圖明顯。
消費基礎設施納入REITs試點范圍，潛在盤活空間超過萬億。目前美國是全球最大也是最成熟的REITs市場，包含基礎設施、住宅、零售等13大類市值1.13萬億美元，其中商業(yè)地產和住宅類合計5439億美元，包括住宅1892億美元、零售1567億美元、健康中心946億美元、寫字樓714億美元、度假酒店320億美元，占比近五成。我國房地產行業(yè)已逐步從增量時代進入存量時代，尤其是商業(yè)地產領域，存量盤活空間較大。根據EPRA，2021年我國商業(yè)不動產存量市值約35萬億人民幣，參考美國商業(yè)地產REITs化率約4.8%，我們保守假設商業(yè)不動產的可證券化率在2%-3%之間，則其市場潛在規(guī)模在7000-10500億元之間。長期來看，公募REITs是盤活商業(yè)地產存量、打通“融、投、管、退”全鏈條的重要方式。
新政利好優(yōu)質資產、強運營標的。消費基礎設施是構建大消費體系的重要載體，在國家促進內需的大背景，此時推出消費基礎設施REITs，不僅有助于REITs市場的多樣性，亦有利于核心商業(yè)資產加速盤活和周轉，促進大不動產資管領域，從高負債、高增長的粗放模式向精細化、存量化的模式轉變，從企業(yè)端看擁有優(yōu)質消費基礎設施資產、運營能力強的商業(yè)機構將顯著受益；從資產端看底層資產權屬清晰、具備穩(wěn)定現金流和強抗風險能力的核心一二線資產將顯著受益。
投資建議：公募REITs擴容及常態(tài)化發(fā)行節(jié)奏明顯開始提速，市場建設迎來新機遇。發(fā)改委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》，公募REITs底層資產擴容至消費基礎設施，對于擁有優(yōu)質消費資產、運營能力強的企業(yè)將注入新鮮血液，盤活存量產，改善運營水平。建議關注金地集團、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、濱江集團、華潤置地、龍湖集團、碧桂園等、新城控股等，此外關注相關優(yōu)質消費類基礎設施REITs資產擴容機會。
風險提示：相關支持政策調整風險；消費復蘇不及預期風險；基礎設施項目的行業(yè)及項目運營風險。
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