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報(bào)告摘要：
　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端政策已較為完備，政策落地更多央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企地產(chǎn)主體受益，邊際企業(yè)受到利好有限；需求端政策不斷加碼，仍舊以托而不舉為主，但已呈現(xiàn)由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市擴(kuò)展的跡象，且政策的靈活性和精準(zhǔn)性愈加明顯。
　　放松限購(gòu)和利率優(yōu)惠這類力度相對(duì)較強(qiáng)的舉措，實(shí)施范圍仍局限在房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大的三線城市和弱二線城市，多數(shù)強(qiáng)二線城市和一線城市需求端政策仍舊存在一定空間，這也是不必對(duì)2023年銷售過(guò)于悲觀的信心來(lái)源。
　　回顧歷年銷售市場(chǎng)的需求支撐，可以發(fā)現(xiàn)一線城市仍舊是以剛需為主，二線城市和三線城市以剛改為主，2023年銷售復(fù)蘇的關(guān)鍵點(diǎn)在于二三線城市剛改的購(gòu)房群體能否發(fā)力，支撐起當(dāng)?shù)劁N售規(guī)模，而從各等級(jí)城市月度庫(kù)存消耗情況（“當(dāng)月供應(yīng)面積-當(dāng)月成交面積”）來(lái)看，二三線城市的庫(kù)存已處于逐步改善狀態(tài)。
　　銷售是2023年區(qū)分房企的核心因素。無(wú)論是購(gòu)買力強(qiáng)勁的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，還是購(gòu)買力稍弱的非優(yōu)勢(shì)區(qū)域，2023年以來(lái)國(guó)企地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)均在持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)對(duì)國(guó)企地產(chǎn)的認(rèn)可度仍在持續(xù)提升。
　　由此對(duì)銷售預(yù)期進(jìn)行樂(lè)觀、中性、悲觀三種不同情景假設(shè)，并建立拿地-去化模型，分析不同城市的去化能力，哪些房企擬推盤的土儲(chǔ)更能受益于銷售的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。
　　相較傳統(tǒng)測(cè)算無(wú)法定量描述房企土儲(chǔ)剩余情況，拿地-去化模型能更精準(zhǔn)將城市去化能力與剩余土儲(chǔ)進(jìn)行匹配，結(jié)果顯示樂(lè)觀情形下保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、鐵建地產(chǎn)、華發(fā)股份2023年權(quán)益銷售額提升較為明顯。
　　3月以來(lái)新一輪資產(chǎn)荒愈演愈烈，當(dāng)前首開、鐵建、光明、綠城等標(biāo)的短久期中債估值已恢復(fù)至債災(zāi)前同期水平。中交地產(chǎn)和中交房地產(chǎn)集團(tuán)之間利差主要由債災(zāi)期間流動(dòng)性影響導(dǎo)致，當(dāng)前利差尚未顯著修復(fù)，華發(fā)股份在2023年不同銷售情形預(yù)測(cè)下表現(xiàn)均較為穩(wěn)定，當(dāng)前仍有一定性價(jià)比。中海和聯(lián)發(fā)在2023年樂(lè)觀情形下受到利好更為明顯，民企中龍湖無(wú)論在哪種情形下，現(xiàn)金流均較為充裕。
　　從收益率性價(jià)比角度，我們推薦關(guān)注華發(fā)股份、聯(lián)發(fā)地產(chǎn)、中交地產(chǎn)，信達(dá)地產(chǎn)，民企地產(chǎn)推薦關(guān)注龍湖集團(tuán)。強(qiáng)烈推薦華發(fā)股份和有建發(fā)擔(dān)保發(fā)債的聯(lián)發(fā)地產(chǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果不及預(yù)期、邊際標(biāo)的輿情波動(dòng)超預(yù)期