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投資要點(diǎn)
　　事件：公司發(fā)布2022年年報(bào)。2022年實(shí)現(xiàn)營收51.8億元，同比增長19.1%；歸母凈利潤4.2億元，同比降低19.4%，業(yè)績不及我們預(yù)期。
　　核心業(yè)務(wù)營收穩(wěn)健增長，多因素導(dǎo)致利潤率下降。2022年公司營收同比增長19.1%，其中物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入30.2億元和12.8億元，同比分別增長44.0%和40.3%。利潤率方面：2022年公司毛利率為25.8%，同比下降5.0pct。其中物業(yè)管理服務(wù)2022年毛利率為24.5%同比下降5.6pct，主要原因?yàn)椋海?）疫情因素導(dǎo)致服務(wù)開支增加；（2）新交付住宅項(xiàng)目所帶來的毛利率正面影響減少；（3）毛利率較低的非住項(xiàng)目占比提升。社區(qū)增值服務(wù)2022年毛利率為32.2%同比下降10.2pct，主要原因?yàn)椋海?）團(tuán)餐和設(shè)施管理業(yè)務(wù)毛利率較低但收入增長較快；（2）疫情導(dǎo)致部分業(yè)務(wù)開展受影響但人員和設(shè)備為固定成本。公司2022年每股派息0.16元人民幣，派息率33%。
　　物管規(guī)模持續(xù)增長，客戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化非住比例提升。截至2022年末，公司物管合約面積達(dá)3.1億方，同比增長12.2%；在管面積達(dá)2.0億方，同比增長29.1%；其中第三方在管面積占比和合約面積占比分別達(dá)51.9%和46.7%。隨著公司“大社區(qū)+大后勤”戰(zhàn)略的推進(jìn)，非住管理規(guī)模迅速增加。非住宅項(xiàng)目于在管面積中的占比由2021年的18.9%提升至2022年的25.8%。但由于非住業(yè)務(wù)毛利率相對(duì)較低，因此非住業(yè)務(wù)規(guī)模提升也對(duì)物管業(yè)務(wù)整體毛利率產(chǎn)生影響。
　　逐步擺脫房地產(chǎn)依賴，“大后勤”業(yè)務(wù)高速發(fā)展。2022年，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)（開發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)）占整體收入比例由21年的30.7%降至16.8%；占整體毛利比例由2021年的24.0%降至13.7%，我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)對(duì)公司業(yè)績表現(xiàn)的影響將逐步降低。社區(qū)增值服務(wù)中團(tuán)餐和設(shè)施管理兩條細(xì)分賽道高速發(fā)展，其中團(tuán)餐業(yè)務(wù)2022年實(shí)現(xiàn)收入3.6億元，同比高增334.2%。公司在2022年收購蘇州海奧斯餐飲和天津金玉，連續(xù)中標(biāo)高校、醫(yī)院、企業(yè)等多業(yè)態(tài)團(tuán)餐業(yè)務(wù)，年合同金額已超5億元。設(shè)施管理業(yè)務(wù)2022年收入2.4億元，同比增長54.2%。目前維保業(yè)務(wù)在管電梯3.3萬臺(tái)。我們認(rèn)為隨著疫情后復(fù)蘇和公司管理規(guī)模的擴(kuò)大，公司“大后勤”業(yè)務(wù)將迎來有質(zhì)量的增長。
　　盈利預(yù)測與投資評(píng)級(jí)：新城悅服務(wù)核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，逐步擺脫房地產(chǎn)依賴?？紤]到母公司交付面積下降以及低毛利的非住業(yè)務(wù)占比上升。我們下調(diào)其2023/2024年歸母凈利潤至4.8/5.4億元（前值為8.2/10.8億元），預(yù)測2025年歸母凈利潤為6.0億元，對(duì)應(yīng)的EPS分別為0.56元/0.62元/0.69元，對(duì)應(yīng)PE分別為10.0X/8.9X/8.1X，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場化外拓不及預(yù)期；團(tuán)餐業(yè)務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期；疫情反復(fù)影響超預(yù)期。