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Q1銷售高增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　22年北京銷冠項(xiàng)目天壇府已于3月25日加推，助力公司銷售高增長(zhǎng)，全年可售貨值充裕。我們維持23-25年EPS為0.43/0.56/0.67元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙酒骄?023PE為11倍，考慮到公司充裕的北京土儲(chǔ)，銷售、拿地和業(yè)績(jī)的積極改善，以及潛在的整合空間，我們依然認(rèn)為公司合理2023PE為15倍，目標(biāo)價(jià)6.45元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　3月天壇府加推助力銷售同比+133%，全年可售貨值充裕
　　根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，公司3月實(shí)現(xiàn)銷售金額57億元，同比+133%。根據(jù)北京住建委的預(yù)售證信息，22年北京銷冠項(xiàng)目天壇府已于3月25日加推，我們預(yù)計(jì)對(duì)于公司3月銷售貢獻(xiàn)較大。Q1公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額120億元，同比+138%，銷售排名進(jìn)一步提升至35位（22全年為69位）。全年來(lái)看，22年末公司已經(jīng)開(kāi)售的項(xiàng)目中尚未出售的建面達(dá)到116萬(wàn)平，其中北京75萬(wàn)平，疊加土儲(chǔ)項(xiàng)目推進(jìn)（例如天壇府仍有部分貨值未推出）和北京市場(chǎng)復(fù)蘇，有望為公司23年的銷售增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。
　　業(yè)績(jī)受多因素?cái)_動(dòng)，2023年有望好轉(zhuǎn)
　　公司22年?duì)I收增速放緩，主要因?yàn)橐咔閷?dǎo)致部分項(xiàng)目交付延遲。業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損，主要因?yàn)椋?、結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化及行業(yè)利潤(rùn)率下行壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率同比-9.9pct至11.2%；2、公司和參股企業(yè)中科招商所持有的交易性金融資產(chǎn)股價(jià)下跌，導(dǎo)致虧損15.3億元；3、租金減免9100萬(wàn)元。截至22年末，公司待結(jié)轉(zhuǎn)建面315萬(wàn)平，其中北京186萬(wàn)平。隨著天壇府等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)、股票市場(chǎng)好轉(zhuǎn)和疫情防控優(yōu)化，23年公司報(bào)表業(yè)績(jī)有望扭虧，較22年顯著改善。
　　北京土儲(chǔ)充裕、貨幣資金充足，未來(lái)發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁
　　得益于銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)和棚改項(xiàng)目回款，公司22年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額同比+170%至83.4億元。充裕資金支撐下，公司抓住土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減弱的時(shí)機(jī)，拿地建面同比+21%至103萬(wàn)平，其中在北京以底價(jià)或接近底價(jià)獲得5宗地塊，拿地總價(jià)89.6億元，權(quán)益比例96%，其中Q4的積極拿地使得“三道紅線”指標(biāo)從Q3的黃檔變?yōu)槟昴┑某葯n。截至22年末，公司土地儲(chǔ)備達(dá)到1157萬(wàn)平，其中北京874萬(wàn)平（未開(kāi)工計(jì)容建面380萬(wàn)平、在建建面494萬(wàn)平），仍有11個(gè)棚改/一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正在推進(jìn)，待開(kāi)發(fā)資源豐富；貨幣資金139億元，仍處于十年來(lái)的高位，23年拿地彈藥充足。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展不確定性，區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。