>> 中泰證券-碧桂園服務(6098.HK)減值與攤銷致業(yè)績下滑，展望核心業(yè)務高質(zhì)量發(fā)展-230402
| 上傳日期： |
2023/4/3 |
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| 596KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳立,李垚,由子沛 |
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2023年3月29日，碧桂園服務發(fā)布2022年全年業(yè)績公告；公司2022年全年實現(xiàn)營收413.67億，同比+43.4%，歸母凈利潤19.43億，同比-51.8%；歸母核心凈利潤50.22億，同比+9.0%。
營收高增，商譽及金融資產(chǎn)減值影響凈利潤
公司營業(yè)收入由2021年末288.43億增至2022年末413.67億，同比+43.4%；截至報告期末，核心業(yè)務物業(yè)管理服務收入達228.56億，同比+65.7%,主要因集團儲備面積轉(zhuǎn)為在管收費面積及收并購大型物業(yè)公司帶來的在管收費面積增加。截至報告期末，公司整體毛利率較2021年末30.7%下滑5.9個百分點至24.8%，收并購帶來的無形資產(chǎn)攤銷、儲備人員增加及房地產(chǎn)行業(yè)下行拖累非業(yè)主增值服務利潤率為主要原因；凈利率較2021年末15.1%下滑至5.4%主要為此前收購的藍光嘉寶及財信因項目退出帶來的大幅商譽減值損失、金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失（主要是應收賬款）及按公允價值計量且變動計入損益的金融資產(chǎn)虧損擴大所致。公司創(chuàng)新組織管理模式，優(yōu)化職能人員去一線，報告期末行政開支率由2021年末的11.3%下降1個百分點至10.3%。
在管面積維持行業(yè)前列，市場拓展全方位出擊
截止2022年末，排除三供一業(yè)業(yè)務，公司收費面積為8.69億平，合同管理面積為16.02億平。在手握充足面積之時，公司同樣保持較強的市場競爭力，報告期內(nèi)公司新拓展簽約外拓項目1626個，新增年化飽和收入約49.04億，公司的外拓深耕三四五線城市，同時深挖一二線城市存量市場，同時推進多業(yè)態(tài)探索，落地重慶市政府、中國國際展覽中心（朝陽館）西安前海人壽金融中心、天津泰達時尚購物中心等重點項目。
社區(qū)增值及商管業(yè)務增速理想，非業(yè)主增值服務收入占比降低
報告期內(nèi)，公司社區(qū)增值服務業(yè)務實現(xiàn)收入40.18億，同比+20.7%，其中高頻消費類的到家服務子版塊實現(xiàn)收入4.88億，同比+32.6%，本地生活服務子版塊實現(xiàn)收入14.22億，同比+28.7%；公司正加進布局線下生態(tài)，2022年與41家優(yōu)質(zhì)中央洗衣工廠合作，開設門店超300個，向超過15萬業(yè)主提供洗衣服務。非業(yè)主增值服務業(yè)務實現(xiàn)收入26.65億，在總收入中占比下降至約6.4%；商業(yè)運營服務業(yè)務實現(xiàn)收入12.85億，同比+96.5%，公司商管業(yè)務快速布局，增長迅速，截至報告期末已布局全國超過60個城市，運營超過130個項目，合作品牌商家超過2000個。
投資建議：公司2022年業(yè)績下滑主要此前并購項目商譽減值及大幅無形資產(chǎn)攤銷所致，核心業(yè)務均保持較為穩(wěn)定的增長，考慮到商業(yè)主要風險目前充分計提，我們預計公司2023年這部分因素對凈利潤帶來的影響有望改善，考慮到公司2022年業(yè)績基數(shù)較低，下調(diào)公司2023年-2024年EPS預測至1.20、1.46元/股（原值2.10、2.70元/股），引入2025年EPS1.61元/股的預測，維持“買入”評級。
風險提示：房地產(chǎn)行業(yè)下行超預期、收并購項目整合不及預期、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時。
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