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投資要點(diǎn)
　　業(yè)績派息均保持正增長：公司2022年?duì)I業(yè)收入2070.6億元，同比下降2.4%；股東應(yīng)占核心凈利潤為270億元，同比增長1.5%；末期每股派息139.4港仙，全年累計(jì)派息160.2港仙，主要受匯率影響，若以人民幣計(jì)則每股派息保持增長，派息率保持在核心凈利潤的37%，目前股息收益率仍超過4%。
　　結(jié)轉(zhuǎn)毛利率好于預(yù)期：公司2022年開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率為23.0%，較上年減少0.7個(gè)百分點(diǎn)，好于預(yù)期，預(yù)計(jì)未來公司開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率將保持穩(wěn)定。公司整體毛利率為26.2%，核心凈利率為13%，盈利能力仍處于行業(yè)較高水平。
　　購物中心租金將恢復(fù)高速增長：公司2022年按計(jì)劃新開12個(gè)購物中心，租金收入達(dá)到137.6億元，同比微降1.3%，主要由于疫情及減租影響，剔除減租影響后租金收入同比增長13%。預(yù)計(jì)公司2023年將新開業(yè)10個(gè)購物中心，租金收入將恢復(fù)高速增長。
　　拿地積極，可售貨值充足：公司2022年合約銷售3013億元，同比減少4.6%，表現(xiàn)好于行業(yè)。公司在2022年新增了1095萬平米的土儲(chǔ)，截止2022年底，公司總土儲(chǔ)達(dá)到6478萬平米，其中5491萬平米為開發(fā)銷售型。公司可售貨值充足，2023年總可售貨值達(dá)到5384億元，其中89%位于一二線高能級城市，預(yù)計(jì)2023年的銷售穩(wěn)中有升。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資成本優(yōu)勢明顯：截止2022年底，公司凈負(fù)債率升至38.8%，但仍處于行業(yè)較低水平。平均融資成本提升0.04個(gè)百分點(diǎn)至3.75%，主要由于境外融資成本提升導(dǎo)致。公司較低的融資成本在行業(yè)內(nèi)競爭優(yōu)勢明顯。
　　維持“買入”評級，目標(biāo)價(jià)48.00港元：2023年公司可售貨值充足，購物中心將受到線下消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)，公司2023年合同銷售和租金都將恢復(fù)增長。我們預(yù)計(jì)公司2023/2024年的營業(yè)收入為2308/2549億元，同比增長11.5%/10.4%；核心凈利潤302/340億元，同比增長11.8%/12.7%，維持“買入”評級，目標(biāo)價(jià)48.00港元，對應(yīng)2023/2024年P(guān)E為10/9倍，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)股息收益率約為4.4%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、行業(yè)調(diào)控政策放松不及預(yù)期、流動(dòng)性寬松不及預(yù)期、公司銷售不及預(yù)期、租金收入不及預(yù)期、人民幣貶值。