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引言：
　　從海外經(jīng)驗(yàn)看，人口撫養(yǎng)比拐點(diǎn)到來(lái)之后，由于住房需求回落，房?jī)r(jià)往往出現(xiàn)階段性見(jiàn)頂。當(dāng)前我國(guó)正處在人口老齡化加速、撫養(yǎng)比持續(xù)回升的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，未來(lái)房地產(chǎn)需求將如何變化？本文通過(guò)分析人口與住房需求的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，進(jìn)而測(cè)算未來(lái)20年內(nèi)房地產(chǎn)新增需求的中樞。
　　核心觀點(diǎn)：
　　從人口視角看，鑒于城鎮(zhèn)化率快速推進(jìn)，改善性購(gòu)房群體人數(shù)處在高位，預(yù)計(jì)2030年前，我國(guó)住房需求仍相對(duì)穩(wěn)健，其中，2023-2025年潛在住房需求為年均12億平。進(jìn)入2030年之后，隨著我國(guó)從“人口紅利”過(guò)渡至“人口負(fù)債”，住房市場(chǎng)將逐步向存量市場(chǎng)演變，預(yù)計(jì)2031-2040年、2041-2050年，潛在住房需求分別降至年均8.5、4.8億平，改善性需求將成為結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)。
　　從人口視角觀察住房需求的三個(gè)維度
　　一是，人口發(fā)展模式帶來(lái)的住房需求，由總?cè)丝诤统擎?zhèn)化率決定。包括新增城鎮(zhèn)人口的購(gòu)房需求，以及因拆遷重建工作帶來(lái)的住房更新需求。
　　二是，人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的住房需求，主要受年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)影響。一方面，人口撫養(yǎng)比回升，往往意味著后續(xù)購(gòu)房需求放緩；另一方面，家庭是住房需求的基本單位，家庭結(jié)構(gòu)小型化相應(yīng)推升住房需求。
　　三是，居民資產(chǎn)配置偏好驅(qū)動(dòng)的住房需求，主要受房?jī)r(jià)上漲預(yù)期影響。2019年，我國(guó)居民資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占比達(dá)到59.1%，顯著高于同期美國(guó)的25.2%與日本的34.7%。
　　人口驅(qū)動(dòng)下的房地產(chǎn)周期變化
　　基于人口總量和結(jié)構(gòu)變化，我們將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期變化分為前中后期。三者分別對(duì)應(yīng)人口紅利上升、人口紅利減弱，以及轉(zhuǎn)向人口負(fù)債的階段。
　?。?）1999-2010年，伴隨勞動(dòng)適齡人口持續(xù)增加、城鎮(zhèn)化率快速提升，人口紅利加速釋放，推升大量購(gòu)房需求，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)為“供不應(yīng)求”的特征。
　　（2）2011-2030年，人口周期拐點(diǎn)到來(lái)，人口紅利支撐轉(zhuǎn)弱，但購(gòu)房需求依舊維持高位。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因：一是，我國(guó)普遍存在“老年人為子女購(gòu)房”現(xiàn)象，導(dǎo)致老年人口并未真正退出住房市場(chǎng)；二是，房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求較強(qiáng)；三是，家庭戶(hù)均人口下降推升住房需求；四是，棚改帶動(dòng)住房更新需求。
　　（3）2030年之后，人口紅利期基本結(jié)束，逐步過(guò)渡至人口負(fù)債期，房地產(chǎn)將轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，以改善性需求為主。因家庭小型化和住房條件改善，帶來(lái)的人均住房面積提升，將成為帶動(dòng)住房需求的主要變量。
　　未來(lái)20年我國(guó)房地產(chǎn)潛在需求測(cè)算
　　基于新增城鎮(zhèn)人口購(gòu)房需求、人均居住面積提升帶來(lái)的改善性住房需求，以及舊房拆遷推動(dòng)的住房更新需求，我們測(cè)算中長(zhǎng)期住房購(gòu)置需求。
　　短期來(lái)看，2023-2025年間，我們預(yù)計(jì)住房潛在新增需求為年均12.1億平，高于2022年商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售面積11.5億平，指向今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖有潛在基礎(chǔ)。中長(zhǎng)期看，2030年前我國(guó)商品住房需求相對(duì)穩(wěn)健，2021-2030年潛在新增需求為年均11.0億平，主要受改善性需求支撐。但2030年之后，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩和人口年齡結(jié)構(gòu)老化，新增住房需求將加快回落，房地產(chǎn)將逐步轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：出生率持續(xù)低迷；居民購(gòu)房需求超預(yù)期放緩。