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房地產(chǎn)是為數(shù)不多受益于疫情的行業(yè)之一。隨著暴力加息的開(kāi)啟，房?jī)r(jià)在2022年6月達(dá)到頂峰之后發(fā)生反轉(zhuǎn)。
　　對(duì)于往后怎么走，我們判斷銷售或?qū)⒗^續(xù)回暖，但短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍將承壓。當(dāng)前住房抵押貸款增速已從疫后高位回落至長(zhǎng)期趨勢(shì)值，隨著加息趨于終止，預(yù)計(jì)未來(lái)住房抵押貸款增速將有所好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)成屋銷售繼續(xù)回暖；但是庫(kù)存作為房?jī)r(jià)的領(lǐng)先指標(biāo)尚未看到拐點(diǎn)，暗示短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍將承壓；不過(guò)由于庫(kù)存處于絕對(duì)低位，房?jī)r(jià)下探空間有限。
　　基于上述分析和判斷，我們獲得了三方面的啟示：（1）對(duì)投資：新屋銷售規(guī)模較小，占比約為10-13%，約為我國(guó)竣工面積的4%；成屋銷售保持穩(wěn)定低增速（2010-2019 CAGR約為2.38%），美國(guó)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上下游實(shí)物需求的拉動(dòng)作用有限。（2）對(duì)通脹和經(jīng)濟(jì)：美國(guó)樓市的降溫短期或緩解通脹壓力，但長(zhǎng)期來(lái)看，基本面強(qiáng)力支撐的美國(guó)樓市可能依舊會(huì)是通脹下行的難題；而地產(chǎn)維持韌性的局面將為美國(guó)的經(jīng)濟(jì)衰退提供安全墊作用。（3）對(duì)流動(dòng)性：從金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，比起住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)基本面更為脆弱且風(fēng)險(xiǎn)更大。脆弱的基本面和銀行持有分布不均使得未來(lái)加息空間受限。
　　美國(guó)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)并不會(huì)直接產(chǎn)生太大的波瀾，主要是通過(guò)若干旁路傳導(dǎo)至我國(guó)：（1）美國(guó)樓市的降溫短期或緩解短期通脹壓力，加息高度不會(huì)太高；中期來(lái)看基本面強(qiáng)力支撐的美國(guó)樓市可能會(huì)是通脹下行的難題，故年內(nèi)美聯(lián)儲(chǔ)降息窗口難打開(kāi)。（2）美國(guó)通脹黏性對(duì)應(yīng)美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策維持緊縮的時(shí)間可能長(zhǎng)于預(yù)期，因而美債利率高位波動(dòng)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇環(huán)境下利率低位波動(dòng)，中美利差持續(xù)倒掛，對(duì)權(quán)益資產(chǎn)的上方空間施壓。（3）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，若被觸發(fā)釋放，避險(xiǎn)情緒或?qū)⑼聘唿S金價(jià)格。
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：美聯(lián)儲(chǔ)政策超預(yù)期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇